一戸建てを購入することは、多くの方にとって一生のうちでもっとも大きな支出の1つです。
そんな大きな買い物だからこそ、消費税がどのように適用されるかが気になるところでしょう。
この記事では、中古の一戸建てを購入するときに消費税がかからないケースやかからないケースの見分け方、購入時に使える減税制度について解説します。
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中古の一戸建て購入時に消費税がかからないケースとは？
消費税とは、商品やサービスを提供する事業者が、その対価として受け取る金額に対してかけられる税金のことです。
ほとんどの商品やサービスの購入には消費税がかかり、価格に応じて8%～10%が加算されます。
しかし、個人間の取引の場合は消費税がかかりません。
たとえば、友人から物を買ったり、フリーマーケットで個人の出品者から品物を購入したりするときには、消費税はかかりません。
中古の一戸建てを売買する場合は、消費税がかかる場合とかからない場合があります。
売主が個人の場合
中古の一戸建ての売買に消費税がかかるかどうかは、売主や買主が個人か事業者かによって変わります。
個人の買主が個人の売主から一戸建てを購入する場合は、個人間取引になるため消費税はかかりません。
一方、事業者が個人の売主から不動産を購入する場合は、建物部分に対して消費税が課されます。
売主が不動産会社の場合
不動産会社が売主の場合は、買主が個人だろうが事業者だろうが建物部分について消費税がかかります。
新築住宅は不動産会社が販売していることが多いため、消費税がかかるのが一般的です。
一方、中古住宅の場合は売主が個人のケースが多いため、消費税もかからないことが多いです。
なお、一戸建てでもマンションでも同じ結果になります。
土地は消費税がかからない
土地と建物がセットになっている中古の一戸建てを購入するときは、売主や買主が個人か事業者かを問わず、土地に関しては非課税となります。
これは新築住宅でも中古住宅でも同じです。
土地は消費されずに残るものだと考えられているからです。
たとえば、不動産会社から総額2,000万円で物件を買う場合、そのうちの1,000万円が土地で、残りの1,000万円が建物であれば、消費税（10％）は建物部分のみにかかり、100万円になります。
土地が500万円で建物が1,500万円の場合は、消費税は「1,500万円×10％＝150万円」です。
なお、新築住宅の場合、販売価格はすでに消費税を含んだ状態で表示されています。
そのため、価格を見ただけでは消費税が具体的にいくらかは分かりにくいですが、支払う総額には消費税が含まれていると理解しておくと良いでしょう。
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中古の一戸建ての購入時に消費税がかからないケースの見分け方
不動産の広告を見ても、どの物件が消費税のかからない物件か見分け方がわからない方もいらっしゃるでしょう。
消費税がかからないケースとは、前述のとおり、売主が個人の場合です。
売主が個人か事業者かの見分け方は、取引態様を見ればわかります。
取引態様とは、不動産会社がその取引にどのように関わっているかを示すもので、不動産ポータルサイトで確認できます。
具体的には、物件情報の下のあたりにある取引態様の項目が「売主」「代理」「媒介（仲介）」のどちらになっているかを確認することです。
取引態様が「売主」の場合
「売主」と表示されている場合、掲載している不動産会社自身が物件の売主であることを意味します。
この場合は売主が事業者に該当するため、消費税がかかるケースです。
ちなみに賃貸物件の場合は、取引態様は「貸主」となっています。
取引態様が「代理」「媒介（仲介）」の場合
「代理」や「媒介（仲介）」とある場合は、個人が売主である可能性があるため、消費税がかからないことが多いです。
ただし、「代理」や「媒介（仲介）」と書かれていても、売主が個人でない場合もあります。
たとえば、他の不動産会社が売主で、掲載している会社がその不動産会社を仲介している場合があります。
とくに内装がまるで新築のようにきれいな中古物件は、不動産会社がリノベーションを施して売り出している可能性が高いです。
中古の一戸建てのリノベーションは高額な費用がかかることもあるため、個人がフルリノベーションをおこなうことはほとんどありません。
もし「代理」や「媒介（仲介）」とある物件に興味があるなら、直接不動産会社に問い合わせて、売主が個人かどうか確認すると良いでしょう。
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中古の一戸建て購入時に使える減税制度とは？
中古の一戸建てを購入するときは、主に以下の減税制度が利用できます。
①住宅ローン控除
中古住宅を購入する際は「住宅ローン控除」と呼ばれる減税制度を活用することができます。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを使って自分の家を購入したり、家をリフォームしたりした場合に、所得税などの税金が軽減される制度です。
この減税制度を利用すると、年末時点での住宅ローンの残高に一定の割合（控除率）をかけた金額が、その年の所得税から差し引かれます。
たとえば、2022年から2025年の間に購入した家に入居する場合、住宅ローン控除の控除率は0.7%です。
具体例として、年末の住宅ローン残高が3,000万円だった場合、その年の所得税から最大で21万円（3,000万円×0.7％）を控除できます。
所得税から控除できる金額を超えた分については、一定の上限内で住民税からも控除が可能です。
住宅ローン控除を受けることができる期間は、リノベーションされた中古住宅や新築住宅の場合は最長13年間、その他の中古住宅の場合は最長10年間です。
住宅ローン控除を受けるためには、特定の条件を満たしたうえで、確定申告をおこない申請する必要があります。
なお、2022年の税制改正前に不動産を取得した方の控除率は1％となります。
②すまい給付金
「すまい給付金」とは、家を買ったり、住宅ローンを組んだりする際の負担を軽くするために、現金が支給される支援制度のことです。
家などの大きな買い物をするときは、消費税が上がるとそれだけで大きな負担が増えてしまいますよね。
そこで、家を買うことや住宅ローンの負担を少しでも軽減できるように、政府は「すまい給付金」を用意しました。
「住宅ローン控除」は、所得税から一定額が引かれる減税制度ですが、収入が少ない方にとってその恩恵は少なくなります。
そこで、低収入の方でも住宅が購入できるように「すまい給付金」という現金を直接支給する制度が生まれました。
この2つの減税制度の違いは「すまい給付金」が現金で支給されるのに対し「住宅ローン控除」は税金が軽くなる点にあります。
具体的には、すまい給付金では給付の基礎額が収入によって決まり、最大で50万円が支給されます。
一方、住宅ローン控除では、年末のローン残高の0.7%～1％が10年間～13年間に渡って税金から引かれる点が大きな違いです。
もともと、すまい給付金は、2014年4月から2021年12月31日までに引き渡し、入居が完了した住宅が対象でした。
しかし、新型コロナウイルスの影響で期間が延長され、2022年12月31日までに入居する住宅も対象となっています。
そのため、現在はこの制度への応募は終了しています。
2024年に新しく始まっている住宅購入の支援制度もありますので、マイホームの購入を検討中の方はぜひお気軽にお問い合わせください。
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まとめ
中古の一戸建ては、個人間の売買であれば消費税がかかりません。
消費税のかからない物件の見分け方は、物件情報の取引態様を見ることです。
中古住宅の購入時に使える減税制度は、住宅ローン控除などが挙げられます。
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