不動産の贈与は、将来の相続対策として有効な手段ですが、正しく行うためには贈与税に関する知識が欠かせません。
たとえ親子間での贈与であっても、条件を満たしていなければ高額な贈与税が発生する可能性があります。
一方で、制度を上手に活用することで、贈与税の負担を軽減したり、非課税で贈与を実現することも可能です。
本記事では、不動産贈与の基本から非課税制度の活用法までを解説いたします。
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不動産贈与における贈与税とは
不動産を贈与する際にかかる贈与税には、毎年コツコツ非課税で贈与できる「暦年課税」と、一度に大きな額を非課税にできる「相続時精算課税」という、2つの方法があります。
どちらが有利になるかは、贈与する不動産の価値や将来の相続計画によって全く異なるため、両方のメリット・デメリットを比較検討しましょう。
贈与税とは
贈与税は、個人が他の個人から無償で財産を取得した際に課される税金です。
現金や株式だけでなく、土地や建物などの不動産も対象になります。
不動産の場合、土地は路線価等を用いた相続税評価額、建物は固定資産税評価額を基準に評価されます。
評価額が高いほど税負担も増えるため、贈与前に専門家と試算しておくことが大切です。
贈与税率は課税価格に応じて、10％～55％まで6段階で設定されています。
評価方法を誤ると税額が数十万円単位で変わるため、自治体の固定資産税通知書を事前に確認することも忘れないでください。
贈与税の基本「暦年課税」
暦年課税は、1月1日～12月31日までの1年間に受け取った贈与額を合算して課税する方式です。
年間110万円までの基礎控除があるため、範囲内であれば贈与税はかかりません。
110万円を超える部分には累進税率が適用され、最大55％まで上がることもあります。
申告と納税は翌年3月15日までに行う必要があるため、贈与契約書や送金記録を保管しておきましょう。
累進税率は200万円以下なら10％、3,000万円超では55％と大きく跳ね上がります。
税負担を平準化するには、数年に分割する方法も有効です。
なお、贈与契約書は印紙税が非課税の「贈与の証書」に該当するため、200円の収入印紙を貼付しておくと形式上安心です。
相続時精算課税制度との違い
相続時精算課税制度は、60歳以上の親が18歳以上の子や孫へ贈与する際に選択できる特例です。
累計2,500万円までの特別控除に加え、2024年からは毎年110万円の基礎控除が設けられ、小額贈与の申告負担が軽減されました。
控除を超えた部分には、一律20％の贈与税がかかります。
例として、評価額3,000万円の不動産を一括贈与すると、特別控除後の390万円に対して20％が課税され、贈与税は78万円に抑えられます。
ただし、贈与額は親の相続時に相続財産へ加算されるため、相続税も見据えて制度を選択することが重要です。
一度制度を選択すると暦年課税へ戻れないため、家族全体のライフプランを確認してから届出を行う必要があります。
特に、将来の売却予定がある場合は評価益も踏まえて検討しましょう。
制度選択届出書は贈与後3か月以内に提出する必要があり、期限後の提出は無効となる点にも注意しましょう。
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親子間でも贈与税がかかるケース
親子間で贈与税がかかるのは、主に「110万円の非課税枠を超えた時」「無償で名義変更した時」「極端に安く売買した時」の3つのケースです。
良かれと思って行った手続きが、後から思わぬ税金につながることもあるため、どのような行為が贈与と見なされるのかを事前に確認しておきましょう。
110万円の非課税枠を超えると課税対象
暦年課税では、年間110万円を超える贈与が課税対象になります。
不動産は評価額が高いため、基礎控除を容易に上回ります。
例えば、1,000万円相当の土地を贈与すると、110万円を差し引いた890万円に対し累進税率が適用され、数百万円規模の贈与税が発生する可能性があるのです。
贈与前に評価額と税額をシミュレーションし、負担を把握しておくことが欠かせません。
贈与税の納付期限は申告と同日の3月15日であり、延滞税が発生しやすいため注意が必要です。
また、金融機関への納税資金の手当ても事前に準備しましょう。
名義変更による贈与と注意点
対価の授受がなくても、親の所有不動産を子名義に変更すれば贈与とみなされます。
税務署は形式より実態を重視するため、「借り換えの都合」などの理由でも、実質的に無償譲渡なら課税対象となります。
さらに、登記には登録免許税が、贈与税申告には添付書類の準備が必要です。
名義変更時は、費用と税務リスクを合わせて検討しましょう。
登録免許税は評価額の2％が目安となるため、評価の見直しによって税額が変動します。
加えて、不動産取得税の課税可否も確認しておくと安心です。
時価より安い価格での譲渡も課税対象になる
市場価格より大幅に低い価格で親子間売買を行うと、差額が贈与と判定されます。
贈与税逃れと見なされないためには、不動産鑑定や近隣事例を参考に合理的な価格設定を行うことが大切です。
低額譲渡が原因で将来の相続時にトラブルとなる例もあるため、適正価格での取引を心掛けましょう。
不適正な低額譲渡が指摘されると、贈与税のほか加算税や延滞税が課されるリスクもあります。
後々の調査に備え、契約書と価格根拠を必ず保管してください。
差額計算には不動産鑑定評価のほか、地価公示や標準宅地の公告価格を用いる手法もあります。
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贈与税を非課税にする方法
贈与税をゼロにするには、一度に大きな額を非課税にできる「相続時精算課税制度」か、マイホーム資金に使える「住宅取得資金の非課税」のどちらかを利用するのが基本です。
どちらの制度がより有利になるかは、贈与する金額や目的、将来の相続計画によって変わるため、両方の仕組みを比較検討しましょう。
最大2,500万円まで非課税の特例制度
相続時精算課税制度を利用すれば、累計2,500万円までの贈与が非課税となり、さらに毎年110万円の基礎控除も併用できます。
高額な不動産でも、控除枠内であれば一括贈与が可能です。
ただし、制度を選択すると以後は変更できず、贈与額は相続時に加算されるため、相続税を含めた長期的な試算が不可欠です。
贈与契約書を作成し、適用要件を満たしているか専門家に確認してから手続きを進めます。
適用前には、評価証明書や贈与契約書を整えておきましょう。
届け出る際は税理士のチェックリストを活用すると、漏れのない書類作成が可能です。
一括贈与を活用した税負担の軽減
一括贈与は、相続時精算課税制度と基礎控除を組み合わせることで、短期間に所有権を移転しつつ贈与税を抑えられる方法です。
評価額の上昇リスクを避けながら早期に資産を移せるため、親が高齢の場合や相続手続きを簡素化したい場合に有効です。
評価額が大幅に上昇するエリアでは、早期贈与により相続時の課税財産を圧縮できる場合があるでしょう。
住宅取得資金としての贈与は非課税になる
住宅取得資金の非課税措置を利用すれば、省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外の住宅でも500万円まで贈与税がかかりません。
要件は、贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅の取得・増改築に充当することや、一定の築年数・性能を満たすことなどです。
非課税枠や条件は年度ごとに改正されるため、最新情報を確認のうえ早めに計画を立てることが大切です。
特例は2026年までの時限措置であり、延長や要件変更もあり得ます。
制度改正に合わせて贈与時期を調整することで、非課税枠を最大限に活用できます。
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まとめ
親子間で不動産を贈与する場合は、贈与税の仕組みを正しく理解し、制度の内容や適用条件を把握することが大切です。
年間110万円の基礎控除のほか、特定の非課税特例を活用することで、贈与税の負担を軽減しながら資産を移転できます。
将来的な相続対策としても有効な手段であるため、専門家の助言を受けながら計画的に進めることをおすすめします。
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