不動産投資を始めるにあたって、「利回り」は物件の収益性を見極めるうえで欠かせない重要な指標となります。
表面利回りと実質利回りの違いを正しく理解することで、誤った判断を防ぎ、堅実な投資につなげることができます。
また、利回りだけでなく諸経費や空室リスクを踏まえた収支シミュレーションも、失敗しないための大切な要素です。
この記事では、利回りの基本的な考え方から計算方法、相場の目安までを解説いたします。
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不動産投資における利回りとは
物件広告などで目にする、利回りの数字だけを鵜呑みにすると、想定外の出費で計画が狂うことがあります。
そうした事態を避けるためにも、簡易的な指標である「表面利回り」と、実際の収益に近い「実質利回り」の違いをしっかり把握しておきましょう。
表面利回り
表面利回りは、物件の購入価格に対する年間家賃収入の割合を示す指標です。
計算式は、「年間家賃収入÷物件購入価格×100」で求められます。
たとえば、3,000万円の物件で年間家賃収入が150万円の場合、表面利回りは5％となります。
この指標は、物件の収益性を簡易的に比較する際に便利です。
ただし、表面利回りには物件の維持管理費や税金などの諸経費が含まれていないため、実際の収益性とは差があります。
この指標はローン返済を含まないため、ローン返済まで考慮した実際の手残り額については、別途計算する必要がある点に注意しましょう。
実質利回り
実質利回りは、表面利回りに比べてより現実的な収益性を示す指標です。
計算式は「（年間家賃収入－年間諸経費）÷（物件購入価格＋購入時諸経費）×100」で求められます。
年間諸経費には管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料などが含まれます。
物件の維持管理コストを含むため、実質利回りは収益性をより正確に把握できるのが特徴です。
諸経費の見積もりが不正確だと、計算結果もずれるため注意しましょう。
また、実質利回りを算出する際には、将来的な修繕費用や空室リスクも考慮すると安心です。
築古マンションでは、修繕積立不足による追加徴収で、実質利回りが想定より1～2ポイント低下する事例が報告されています。
空室率を5％～10％に変えて試算すると手取りが半減する場合もあるため、複数のシナリオで感度分析をおこないましょう。
表面利回りと実質利回りの違い
表面利回りと実質利回りは、評価の視点が異なります。
表面利回りは簡易比較に、実質利回りは詳細分析に向きます。
そのため、指標を使い分け総合判断することが重要です。
投資対象の地域性や市場動向、築年数も収益性に影響します。
都市部新築は低利回りでも空室リスクが小さく、地方中古は高利回りでも空室期間が長くなりやすい傾向にあります。
利回りの数値だけでなく、その背後にある要因やリスクを丁寧に見極めましょう。
出口戦略として売却価格の下落リスクを織り込むと、利回りで表れない内部収益率の差を補正できます。
短期転売を狙う場合は、取得税や譲渡所得税が売却益を相殺する可能性があるため、保有期間と税率の関係も合わせて検討してください。
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不動産投資における利回りの平均相場
不動産投資の利回りは、物件の地域や種類によって平均的な相場があります。
しかし、単に平均値を知るだけでなく、ご自身の投資目的やリスク許容度に合った物件を見極めることが重要です。
理想的な利回り
不動産投資における理想的な利回りは、投資目的やリスク許容度によって異なります。
安定した収益を求める場合、実質利回りで3～4％が1つの目安となるでしょう。
高い収益を狙う場合は、8％以上の実質利回りを目指すこともあります。
ただし、高い利回りを狙う場合は、空室リスクや修繕費用の増加など、リスクも伴うという点を理解しておくことが大切です。
目的とリスク許容度を明確にし、適切な利回りを設定してください。
金融機関は、高利回り物件でも家賃下落時の返済余力を重視するため、自己資金比率や返済比率が審査基準に適合するか確認が必要です。
諸経費の影響
利回りを正確に把握するには、諸経費の影響を考慮する必要があります。
表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割ったもので、諸経費を含まないため実際の収益性を反映しません。
実質利回りは、年間家賃収入から管理費や修繕積立金、固定資産税、保険料などを差し引き、物件価格と購入時諸費用を合計した額で割って算出されます。
そのため、実質利回りが実際の収益性を正確に把握できるのです。
固定資産税は3年ごとに評価替えされるため、評価額を反映すると収益計画が近づきます。
火災保険料は長期契約縮小で上昇傾向にあり、更新時期をシミュレーションへ織り込むと予期せぬ収益悪化を防げます。
利回りの平均相場
地域や物件の種類によって、利回りの平均相場は異なります。
近年の不動産価格上昇で利回りは低下傾向にあり、最新の市場調査では、首都圏のワンルームマンションの表面利回りが4%台前半〜半ば、大阪・名古屋では4%台後半が1つの目安です。
また、築年数が経過した物件や地方の物件は、利回りが高くなる傾向がありますが、空室リスクや修繕費用の増加といったリスクも伴います。
新築のワンルームマンションや都心部の物件は、利回りが低めでも安定した賃貸物件の需要が見込めるため、リスクが低いとされています。
このように、利回りの数値だけでなく、物件の立地や築年数、周辺の賃貸物件の需要などを総合的に判断することが重要です。
不動産投資においては、利回りの高さだけでなく、リスクとのバランスを考慮し、自身の投資目的やリスク許容度に合った物件を選ぶことが成功への鍵となります。
地方主要都市でも再開発や大学移転などで需要が変動するため、自治体の都市計画と人口推計を調べて中長期の賃貸物件の需要を見積もりましょう。
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利回りの計算をするうえで考慮する事
不動産投資の成功は、正確な利回りの計算から始まります。
ここでは、より現実的な収益性を把握するために考慮すべき要素についても解説します。
シミュレーション
利回りの計算には、表面利回りと実質利回りの2種類があります。
表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割った簡易的な指標です。
実質利回りは、年間家賃収入から諸経費を差し引いた純収益を、物件価格と購入時諸経費の合計で割ったもので、より現実的な収益性を示します。
実質利回り計算時は空室リスクや家賃下落、修繕費増も考慮しましょう。
収支が赤字に転じる金利や空室率の閾値を把握するブレークイーブン分析をおこなうと、許容できるリスク水準が明確になります。
利回りの計算で考慮すること
利回りの計算では、物件の立地や築年数、設備の状態も重要です。
都心部の新築マンションは、利回りが低めでも空室リスクが少ない傾向があります。
また、物件の管理状態や周辺環境も、収益性に影響を与えることを忘れてはいけません。
定期的なメンテナンスがおこなわれている物件や、交通の便が良い立地は、安定した家賃収入が期待できます。
逆に、管理が行き届いていない物件や周辺環境に問題がある物件は、空室リスクや家賃下落リスクが高まるため、注意が必要です。
相談先
利回りの計算やシミュレーションをおこなう際には、専門家の意見を参考にすることも有効です。
不動産会社や資産運用の専門家に相談することで、より精度の高い分析と投資判断が可能となります。
不動産投資を検討する際には、ぜひ専門家の意見も取り入れてみてください。
税理士に依頼して、減価償却の早期計上を検討するとキャッシュフローが改善し、内部収益率が向上する可能性があるため、税効果も検討材料に含めましょう。
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まとめ
不動産投資を成功させるには、表面利回りと実質利回りの違いを理解し、正確な収益性を把握することが重要です。
管理費や税金などの諸経費を考慮した実質利回りを基に判断することで、実態に即した投資が可能になります。
利回りの計算方法や相場を理解しておくことで、将来的に安定した収益を見込める物件を選びやすくなるでしょう。
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でざいん不動産株式会社
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