不動産の売却を考えるきっかけはさまざまですが、売却の理由によってとくに注意すべきことが異なります。
スムーズに売却を進めるために、どのようなことに注意すれば良いのかを事前に把握しておきましょう。
そこで今回は、不動産を売却する際の注意点について、「住み替え」「離婚」「相続」の3つの理由ごとに解説します。
さまざまな理由により不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
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不動産を「住み替え」が理由で売却する際の注意点
まず不動産を売却する理由として多く見られるのは、今住んでいる自宅から新しい家へ移り住む「住み替え」です。
住み替えたいと思う理由は、家族が増えて手狭になった、転勤で引っ越すことになった、より生活の利便性が高いエリアに住みたいなどさまざまです。
住み替えに伴って不動産を売却する際には、売却と購入のタイミングに注意する必要があります。
住み替えは、今住んでいる家の売却と新居の購入という、2つの取引をおこなわなければなりません。
売却と購入のどちらを先におこなうかによって進め方が異なるため、注意が必要です。
売り先行と買い先行
住み替える方法としては、「売り先行」と「買い先行」の2種類があります。
売り先行のメリットと注意点
売り先行とは、不動産を売ったあとに新居を探す方法です。
売り先行のメリットは、売れるまで自宅に住み続けることができるため、売り急ぐ必要がないことです。
そのため、有利に交渉を進めやすく、希望に近い価格での売却が望めます。
また、先に不動産を売ることで、まとまった資金を得られます。
売却で得たお金を新居の購入資金に充てることができるため、資金計画が立てやすいことも売り先行のメリットです。
ただし、取引が成立したら、引渡し日までに引っ越さなければなりません。
それまでに新居が見つからなかった場合は、賃貸物件などに家財道具を搬入して仮住まいをする必要があります。
買い先行のメリットと注意点
買い先行とは、新居を買ったあとに不動産を売却する方法です。
買い先行のメリットは、納得がいくまで新居を探せることです。
また、新居が決まって引っ越しを済ませたあとに自宅を売却するため、仮住まいの必要がありません。
さらに、空き家の状態で売却活動ができるため、内覧に対応しやすい点もメリットの1つです。
ただし、なかなか買主が見つからず空き家の期間が長くなると、定期的な管理が必要になります。
また、売却する不動産に住宅ローンが残っている場合は、新居の購入時に組んだ住宅ローンの支払いと二重になるため注意が必要です。
また、「いつまでに売却したい」といった期限がある場合、売り急いで安く売却することになったというケースも珍しくありません。
売りと買いを同時に進めるのがおすすめ
売り先行と買い先行のそれぞれの注意点をふまえると、売りと買いの同時進行がおすすめです。
買主を探す売却活動と新居探しを同時に進め、今住んでいる自宅の引渡し日と新居への入居日を合わせることができれば、仮住まいや二重ローンの心配がなくなります。
そのためには、売りと買いのスケジュールをうまく調整する必要があります。
売りと買いを同時進行してスムーズに住み替えるためには、売却と購入を同じ不動産会社に依頼するのがおすすめです。
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不動産を「離婚」が理由で売却する際の注意点
離婚を機に不動産を売却するケースもよくあります。
その場合は、財産分与に注意が必要です。
財産分与とは
財産分与とは、婚姻中に夫婦の協力によって得た共有財産を、離婚時に分配することです。
現金や預貯金はもちろん、共同名義で購入した不動産も財産分与の対象となります。
財産分与の注意点
不動産の財産分与では、離婚後どちらかが家に住み続けたいというケースがよく問題になります。
たとえば、夫がそのまま住み続ける場合、妻に対して財産分与に相当する金額を現金で支払わなければなりません。
その場合は、夫にそれなりの資金力が必要です。
また、住宅ローンが残っているケースでもよくトラブルになります。
住宅ローンの名義人ではない方が自宅に残った場合、名義人の方が住宅ローンを滞納すると、自宅を差し押さえられ、退去しなければならなくなります。
そういった事態を防ぐため、自宅に残る方に住宅ローンの名義を変更するなど、事前に対処が必要です。
離婚時には売却するのがおすすめ
先述したようなトラブルを避けるために、不動産を売却して現金化したうえで分割することをおすすめします。
現金化することで1円単位まで夫婦で分けることができるため、双方が納得しやすく、トラブルも起こりにくいでしょう。
また、まとまったお金が入ることで、新しい生活を始めやすいというメリットもあります。
離婚を機に不動産を売却する際の注意点
離婚が理由で不動産を売却する場合は、売却のタイミングに注意が必要です。
離婚後に自宅を売却したいと思っても、相手と連絡がとれなくなるということも考えられます。
したがって不動産の売却は、離婚前に進めるようにしましょう。
また、財産分与については離婚後におこなうのが得策です。
離婚前に分配すると「贈与」となり、贈与税が発生するため注意してください。
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不動産を「相続」が理由で売却する際の注意点
親が住んでいた実家を相続したけれど、将来利用する予定がないというケースも多いです。
その場合、空き家として放置するより、早めに売却するのが得策です。
ただし、相続した不動産を売却する際には、以下のようなことに注意しなければなりません。
名義に関する注意点
不動産の売却は、名義人でなければおこなえません。
相続した不動産を売却する場合は、被相続人から相続人に名義変更する「相続登記」が必要です。
相続登記をするためには、さまざまな必要書類を準備しなければなりません。
また、手続きには登録免許税がかかります。
相続登記は自分でおこなうことも可能ですが、スムーズに手続きするために司法書士に依頼するのが一般的です。
ただし、その場合は司法書士への報酬が発生します。
相続税に関する注意点
財産を相続した場合、遺産総額から借金や葬式費用などを差し引いたあとに残った金額が基礎控除額を超えたときに、その超えた部分の財産に対して相続税が課されます。
相続税は、相続開始日から10か月以内に、被相続人の住所地を所轄する税務署に申告・納税します。
相続税は、現金納付が原則です。
たとえば、不動産のみを相続した場合、相続税を支払うための現金を準備しなければならないのです。
先述のとおり、相続税の納付期限は相続後10か月であるため、不動産の売却代金で相続税を支払う予定の場合は、早急に売却活動をおこなう必要があります。
不動産の売却には、3か月～半年程度かかるのが一般的で、不動産の状態や立地条件によってはそれ以上かかることも珍しくありません。
したがって、不要な不動産の相続を控えている方や、相続した場合は、早めに売却を検討することをおすすめします。
10か月以内に売却できなかった場合は、3年以内に売却すれば、「相続税の取得費加算の特例」により、納めた相続税を売却時の経費（取得費）として認められる制度があります。
この特例を利用すれば譲渡所得税を抑えられるため、条件を満たすかどうか確認してみましょう。
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まとめ
不動産を売却する理由はさまざまですが、その理由によって注意すべきことが異なります。
住み替えが理由であれば売却のタイミングに、離婚が理由であれば財産分与の方法に注意が必要です。
また、相続が理由の場合は、相続税に関わってくるため、納付期限に注意して早急に売却を検討しましょう。
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