マイホーム購入を検討する際、土地と建物がセットになった建売住宅を選ぶ方もいらっしゃるでしょう。
建売住宅は比較的早く購入できるため、事前に取引の流れを理解しておくことが大切です。
今回は建売住宅購入の流れについて、契約前、売買契約時、契約後の3つに分けて解説します。
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建売住宅購入の流れ：契約前
マイホームの購入を検討し始めたら、まずインターネットや情報誌などで物件探しをおこないます。
気になる物件が見つかったら内覧などをおこない、実際に物件の状態や周辺環境を確認しましょう。
そのうえで「購入したい」と思ったら、不動産会社に購入の申し込みをして、売買契約の締結に進みます。
まずは、購入の申し込みから売買契約を締結するまでの流れを確認しておきましょう。
購入の申し込み
購入する建売住宅が決まったら、まず契約前に売主へ購入の申し込みをおこないます。
具体的には、不動産会社が用意した「購入申し込み書」に購入希望条件を記入し、署名・押印のうえで売主に提出します。
購入申し込み書は、売主に「この物件を購入したい」という意思を示すための書類であり、この書類を提出したからといって必ずしも契約が成立するとは限りません。
申し込み書には、売買価格や引渡し時期などの条件を記載しますが、条件によっては売主が承諾しない場合もあります。
契約前の段階で提出する書類のため、購入申し込み自体には法的な拘束力はなく、キャンセルしても原則として費用はかかりません。
ただし、申し込み時に「購入申し込み金」を支払うケースがあります。
申込金の相場は5万円～10万円程度で、キャンセルした場合には返金されるのが一般的です。
契約条件を調整する
申し込み後は、買主と売主の間で契約条件の調整をおこないます。
契約条件には、売買価格、契約日、手付金の金額などが含まれます。
不動産会社に仲介を依頼している場合は、不動産会社を通じて交渉を進めるのが一般的です。
住宅の購入では、いわゆる仮契約のような形式はなく、購入申し込みで住宅を購入する意思を伝えたあと、条件が合えば次のステップとして不動産売買契約を締結します。
その場合は、申し込みから1週間程度で売買契約に進むケースが多いです。
また、建売住宅の購入に住宅ローンを利用する場合は、契約前の段階で金融機関に事前審査を申し込む必要があります。
事前審査の目安期間は3～5営業日程度で、審査結果をもとに契約条件の調整やローン契約の準備を進めることになります。
手付金を準備する
売買契約の日程が決まったら、契約前に手付金を準備しておきましょう。
売買契約を締結する際には、手付金を契約日に現金または振込で支払うのが一般的です。
手付金は申し込み金とは異なり、買主の都合で契約をキャンセルした場合には返金されません。
金額は契約者同士で決めますが、目安として販売価格の5～10％程度が一般的です。
なお、事前に支払った申し込み金は、手付金の一部に充当されます。
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建売住宅購入の流れ：売買契約締結
購入申し込み書を提出し、契約条件に双方が合意したら、建売住宅の購入は売買契約の締結へと進みます。
ここからは、建売住宅購入における売買契約の具体的な流れについて解説します。
重要事項説明を受ける
不動産を購入する際には、購入予定の不動産に関する重要な事項について書面で説明を受け、その書面に署名・押印をおこないます。
この説明を「重要事項説明」と呼び、提示される書面は「重要事項説明書」といいます。
重要事項説明は、売買契約の前までに実施することが法律で義務付けられていますが、実務上は売買契約と同日におこなうことが多いです。
しかし専門用語が多く一度で理解しにくいため、可能であれば事前に書面を確認し、疑問点は契約当日に納得できるまで質問してから契約を結ぶことをおすすめします。
売買契約を締結する
重要事項説明を受けたら、次は売買契約の締結です。
契約内容の説明を受けたあと、売買契約書に署名・押印すれば契約成立となります。
事前に売買契約書や重要事項説明書のコピーを確認しておくと安心ですが、当日初めて目にする場合は時間をかけて内容を理解しましょう。
売買契約は一度締結すると後戻りできない重要な契約なため、不明点はそのままにせず、納得できるまで質問することが大切です。
また、契約と同時に手付金を支払う必要があります。
現金の場合は契約時に持参し、振込の場合は事前に振込を済ませ、契約時に確認できるようにしておきます。
住宅ローンの申し込み準備をする
金融機関の住宅ローンを利用する場合、売買契約当日にローン申し込み書の記入を求められることがあります。
住宅ローンの申し込みにはいくつか書類を準備する必要があるので、事前に不動産会社に確認しておきましょう。
一般的には所得証明書や住民票が必要ですが、必要書類は金融機関によって異なる場合もあります。
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建売住宅購入の流れ：契約後
売買契約を締結したあとも、重要な手続きがあります。
取引をスムーズに進めるためには、契約後の流れを事前に理解しておくことが重要です。
ここからは、契約後に必要な手続きについて解説します。
融資承認の連絡を待つ
建売住宅の購入契約を締結したら、次は住宅ローンの本審査をおこないます。
事前審査とは異なり、本審査では収入や勤務状況、信用情報などをより詳しく確認されるため、審査結果が出るまでに一定の時間がかかります。
融資の承認結果は、金融機関から直接通知される場合もありますが、不動産会社と提携しているローンを利用する場合は、不動産会社を通じて結果を知るケースが多いです。
承認が下りるまでは契約後のスケジュールも確定しにくいため、余裕をもって手続きを進めることが大切です。
日程調整をおこなう
住宅ローンの融資承認が下りたら、次のステップとして引渡し日や立会い検査日などのスケジュール調整をおこないましょう。
売買契約後に引渡し日や立会い検査日をあらかじめ決めている場合でも、予定どおり進められるか一度確認することが大切です。
たとえば、建物がまだ完成していない状態で契約を結び、工事が遅延した場合は引渡し日を変更する必要が出てきます。
この段階で日程の再調整をしておくと、以降の手続きがスムーズに進むでしょう。
また、引渡し前の立会い検査について、売主側から日程が設定されていないケースもあります。
立会い検査は、建物の施工品質や契約通りに建物が完成しているかを確認できる重要な機会です。
もし立会い検査の設定がない場合は、買主から売主に要望して日程を調整してもらいましょう。
司法書士に登記を委託する
住宅を購入した後は、所有権の移転や抵当権設定などの登記手続きが必要です。
これらの手続きは、売買契約後に司法書士に委託して進めてもらうのが一般的です。
あらかじめ登記手続きに必要な書類を不動産会社に確認し、準備しておくことをおすすめします。
売買契約後に建物が完成したら、引渡し前の立会い検査をおこない、問題がなければ引渡しと残代金の支払いを進めます。
その後、登記手続きに必要な書類に署名・押印をおこない、司法書士が登記申請をおこなう流れです。
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まとめ
建売住宅の購入は、契約前、契約時、契約後の流れを把握しておくことが大切です。
契約前は購入申し込み書の提出や契約条件の調整、手付金の準備をおこない、売買契約では重要事項説明を受け署名・押印して契約を締結します。
契約後は融資承認の連絡を受け、引渡しや立会い検査の日程を調整し、問題がなければ残代金を支払って引渡しを受けるのが一般的な流れです。
一度契約を結ぶと後から取り消すのが難しいため、不明点や疑問点があれば必ず確認したうえで契約を結びましょう。
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