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マイホームを購入するならフラット35がおすすめ?条件とデメリットを解説

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マイホームを購入するならフラット35がおすすめ?条件とデメリットを解説

カテゴリ:不動産の知っトク情報

マイホームを購入するならフラット35がおすすめ?条件とデメリットを解説

フラット35とは、新築または中古のマイホームを購入する際に利用できる住宅ローンのひとつです。
多くの方に選ばれている住宅ローンですが、デメリットも存在するため利用にあたっては慎重な判断が必要です。
今回はフラット35とは何かのご説明とフラットの審査条件について、さらにフラット35のデメリットについて詳しく解説します。

マイホーム購入の際に知っておきたい「フラット35」とは?

マイホーム購入の際に知っておきたい「フラット35」とは?

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱う、全期間固定金利型の住宅ローンです。
フラット35の特徴をわかりやすくご説明すると「返済期間が最長35年」「金利が変わらない」この2つがポイントです。
フラット35の特徴を、さらに詳しく見ていきましょう。

融資額について

フラット35の融資額は、100万円~8000万円となっています。
ただし、マイホームの建築費また購入価額の9割までを上限としています。
購入価額には、カーテン、エアコン、照明器具など、購入する住宅の売買金額に含まれるものも対象です。

保証人について

住宅ローンでは、連帯保証人が必要になることがほとんどです。
しかしフラット35では保証人が不要で、別途保証料を払うこともありません。
その理由は「住宅金融支援機構」が保証をおこなうためです。

繰り上げ返済手数料について

手持ち資金に余裕ができた際に、住宅ローンを前倒しで返済する場合もあります。
このような繰り上げ返済には手数料がかかることがありますが、フラット35は繰り上げ返済の手数料がかかりません。
繰り上げ返済ができる金額は、金融窓口の場合は100万円以上からですが、Webサービス「住・My Note(すまいのーと)」を利用して返済する場合は10万円以上から繰り上げ返済できます。
さらに、フラット35Sというプランについてもご紹介します。

「フラット35S」とは?

フラット35Sとは、フラット35の金利を一定期間引き下げる制度です。
フラット35の金利は0.5%ですが、フラット35Sを利用すると0.25%まで金利を引き下げられます。
フラット35Sの融資は、省エネルギー性・耐震性の高い住宅や、バリアフリー性能がある住宅など、基準をクリアした住宅に適用されます。

フラット35のメリット

フラット35のメリットは、金利が安定しているため返済計画が立てやすいことです。
フラット35Sを併用する場合は、金利を引き下げることができ、返済の負担が軽減される点もメリットになります。
マイホームの購入時は初期費用が高くつくことが多いですが、フラット35は保証料や繰り上げ返済の手数料が不要で、費用の負担が軽くなる点も魅力といえるでしょう。

マイホーム購入時に検討したいフラット35の審査条件とは?

マイホーム購入時に検討したいフラット35の審査条件とは?

フラット35の審査条件には、基準となる年収や借り入れ期間が存在します。
続いては、フラット35の審査条件について解説していきます。

フラット35の利用条件

フラット35の利用条件は、以下のとおりとなっています。

●申し込み時の年齢が満70歳未満
●日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方


ただし、親子リレー返済を利用する場合は満70歳以上の方も利用できます。

年収の基準について

フラット35は、年収によって借り入れできる金額が変わります。
年収が400万円未満の場合、年間返済額が年収の30%以下、年収が400万円以上の場合は年収の35%以下であることが条件です。
たとえば、借り入れ額が3,000万円で金利が1.5%、借り入れ期間が35年の場合、年間返済額は約90万円になります。
この場合は90万円÷30%で、おおよそ300万円以上の年収が必要です。

借り入れ期間の基準

フラット35の借り入れ期間は、最短でも15年以上です。
そして上限は、以下の計算をおこなったいずれか年数の少ないほうが適用されます。

●80歳-申し込み時の年齢(1年未満切り上げ)
●35年


申し込み者の年齢が30歳の場合、80歳-31歳=49年となるため、35年が借り入れ期間の上限となり、50歳の場合だと80歳-51歳=29年で29年が上限となります。
ただし、親子リレー返済をご利用の場合は、後継者の年齢が基準です。
収入合算をする際は、収入合算者の合算額が年収の50%を超える場合、収入合算者の年齢で計算します。
たとえば、申込者(33歳)の年収が350万円、収入合算者(55歳)の年収が600万円と仮定しましょう。
この場合は600万円まで合算できますが、借り入れ期間は80-56=24年となります。
合算額が300万円(600万円の50%)の場合は、借り入れ期間は35年となります。

マイホーム購入で利用すべき?フラット35のデメリットついて

マイホーム購入で利用すべき?フラット35のデメリットついて

フラット35は金利が固定で長期間借りられるメリットがありますが、デメリットも存在します。
最後に、フラット35のデメリットや注意点について解説しますので、借り入れを検討中の方は参考になさってください。

フラット35のデメリット1:高い頭金が必要

1つ目のデメリットは、高い頭金が必要な点です。
フラット35は、土地や建物の購入価額に対して借り入れ金額が9割を超えると、一定程度金利が高くなります。
そのため、マイホームの購入価額に対して1割以上を目安に、頭金を準備しておく必要があります。
マイホームの頭金に充てる資金が少ない方にとってはデメリットとなるでしょう。
融資率は「借り入れ額÷購入価額」の計算で確認できるため、事前に計算しておくと自己資金に応じて借り入れ額を決めることができます。
なお金利がどの程度上がるかは金融機関によって異なるため、詳細は金融機関への確認が必要です。

フラット35のデメリット2:融資手数料が発生する

フラット35には、保証料や繰り上げ返済手数料などがかからないメリットがあるとご説明しました。
しかし、借り入れ時に初期費用がかからないわけではありません。
フラット35利用時の融資手数料とは、借り入れや借り換えの事務手続きにかかる手数料として金融機関に支払うものです。
融資手数料の支払い方法は金融機関により異なり、事前に融資金から差し引かれて交付される場合と融資金が全額交付されたあとに支払う場合があります。
そのため、自己資金で別途用意する必要はありませんが、融資金から手数料の支払いもおこなうことを念頭においておきましょう。

フラット35のデメリット3:書類の準備にお金が必要

フラット35を利用するには、原則として適合証明書という書類が必要になります。
これは、住宅金融支援機構が定める基準に適合しているかを示す書類です。
適合証明書の発行には、検査機関もしくは適合証明技術者に申請をおこなうのですが、このときに物件審査手数料がかかります。
手数料の金額は住宅の種類や検査機関によって異なりますが、2万~8万円程度になるケースが多いです。
また適合証明書の発行には手間がかかるため、一般的な住宅ローンよりも借り入れの計画が長引く可能性があります。
自己資金や時間に余裕があり、ご紹介したデメリットがあまり問題にならない方はフラット35で借り入れをすることをおすすめします。

まとめ

フラット35とは住宅ローンの1種で、金利が固定されていること、返済期間が最長で35年であることが特徴です。
利用するときのデメリットは、高い頭金が必要であることや、書類の準備にお金がかかる点などが挙げられます。
マイホーム購入でフラット35を利用する際は、デメリットにも注意し、ご自身のライフスタイルや将来の見とおしに合わせて慎重に判断しましょう。


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