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不動産売却時におこなう物件調査とは?調査の種類や流れも解説!

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不動産売却時におこなう物件調査とは?調査の種類や流れも解説!

カテゴリ:不動産の知っトク情報

不動産売却時におこなう物件調査とは?調査の種類や流れも解説!

不動産売却時に不動産会社がおこなう「物件調査」は、売却価格や販売方法を決めるために必要な作業です。
しかし普段生活するなかで、物件調査について詳しく知る機会は少ないでしょう。
事前に物件調査の内容を知っておくと、調査の目的がわかるので安心できるほか、調査の進行もスムーズになります。
今回は、不動産売却時におこなう物件調査とはなにかの説明にくわえ、物件調査の種類や流れについて解説します。

不動産売却時におこなわれる物件調査とは?

不動産売却時におこなわれる物件調査とは?

不動産会社がおこなう物件調査とは、売却物件の価値と状態を評価するための調査です。
物件調査は6種類あり、それぞれ目的と内容が異なります。

●売主への聞き取り調査:物件の基本的な情報を聞き取る
●現地調査:現地へ足を運び、建物の配置、境界線、周辺の環境などを確認する
●法務局調査:登記簿謄本と測量図・公図を取得し、物件の所有者や抵当権の状況、建物の正確な配置などを確認する
●役所調査:建築基準法・都市計画法などによる建築制限の有無、道路の状況、インフラ設備の確認をおこなう
●インフラ施設の調査:上下水道やガス、電気の供給状況を把握する
●市場・取引事例調査:市場価格や取引事例を調べ、適正価格を判断する


このような物件調査を不動産会社がおこなう主な目的は、不動産会社が適正価格で物件を取り扱うためです。
通常、不動産の売買契約は、不動産に関する知識が浅い個人間でおこなわれます。
個人だけで不動産売買の取引をおこなうと、適正な価格がつかなかったり、契約後にトラブルへ発展したりする可能性が高くなります。
そこで専門知識をもつ不動産会社が間に入り、物件の特徴や魅力、改善が必要な点や問題点なども含めて調査したうえで、適正な価格設定をおこなうのです。
物件調査で得られる売主側のメリットは、ほかにもあります。
まず、物件調査の結果は売却交渉や契約書作成に必要な情報となり、スムーズな売却を促進する点です。
物件の全体像や詳細を把握しておくことで売却時の手助けとなり、売却が成功しやすくなるでしょう。
さらに調査で指摘された問題点を改善することで、物件の価値を向上させることも可能です。
思っていたよりも高い価格で成約できる可能性もあるでしょう。
不動産売却時には、積極的に不動産会社の物件調査に協力することが大切です。

不動産売却時の物件調査は「不動産の種類」によって変わる!

不動産売却時の物件調査は「不動産の種類」によって変わる!

不動産の売却時には、物件の種類によって異なる調査が必要です。

マンションの物件調査

マンションの場合は、室内の状況にくわえて以下の項目が調査されます。

●管理規約の内容
●共用部分(廊下やポスト、エレベーターなど)の状況
●バリアフリー環境
●ゴミ出しのルールや集積場の場所


このような調査項目はマンション特有のため、競合との差別化を図るために欠かせません。
しかしマンションは、共用部分や管理規約など自分の手では改善できないポイントも多いものです。
そのためマンションの売却の際は、物件調査の前に不動産会社へアドバイスを求めるのも良いでしょう。

土地や一戸建ての物件調査

不動産が土地や一戸建ての場合は、以下の調査内容があります。

●近隣建物の状況や日当たり
●埋没物の有無
●境界や接道状況の確認
●リフォームの状況
●建て付けや雨漏りの状況


不動産が土地のみの場合は、接道の状況や境界によって納税額が変動するため、正確に調査します。
一戸建ての物件調査で見るポイントは、主に建構造や不具合、リフォームなど建物の状況です。
ただし築年数が長い一戸建ては更地にする可能性があるため、土地にも焦点を当てて調査をおこないます。

不動産売却時におこなわれる物件調査の流れとは?

不動産売却時におこなわれる物件調査の流れとは?

最後に、不動産売却時におこなわれる物件調査の流れをご紹介します。
基本的には、最初にお伝えした物件調査の6種類を順番におこなう流れが一般的です。

物件調査の流れ

1.聞き取り調査
物件調査のはじめのステップは、売主への聞き取り調査です。
聞き取り調査では、不動産の種別や土地の面積などの基本情報、住宅ローンの借入額や残債、法定相続人の有無などを確認します。
聞き取り調査によって物件の全体像を把握するため、売主は答えられるようにしておくと良いでしょう。
聞き取り調査以降の流れは、聞き取った情報に沿って必要な調査をおこないます。

2.現地調査
聞き取り調査の次におこなわれるのが、現地調査です。
現地調査では物件の現地へ実際に足を運び、詳しく調査します。
具体的な調査内容は、建物の配置や境界線、周辺環境、道路の状況、周辺の施設、騒音やにおいなどです。
事故や災害の経歴も調査し、物件の安全性や快適性を判断します。
道路状況の調査では、道路の幅員や舗装の状況、敷地との高低差を調査します。
とくに道路の幅員は、建築基準法や緊急車両の出入りに関連する大切な要素です。
このように現地調査では、インターネットの情報ではわからない情報を得ることができるため、不動産売却時において重要な調査です。

3.法務局調査
法務局調査では、登記簿謄本や土地の測量図・公図を用いて調査をおこないます。
登記簿謄本とは不動産の詳細をまとめた資料で、物件の所有者、抵当権の状況、共有名義の場合は持ち分の配分などチェックします。
もし登記簿謄本に記載されている名義と売主が異なっていた場合、不動産は売却できません。
誤りがあった場合も売却が困難になる可能性があるなど、物件の信ぴょう性を示す大切な調査です。

4.役所調査
役所調査とは、市区町村の役所でおこなう調査です。
役所調査では、建築基準法やリフォームに制限がないかの確認などがメインとなります。
建築に関する法律や条例を調べることは、将来的な改築やリフォームに関わるため重要な調査項目です。
そのほかに、現地調査でもおこなった道路状況の調査を役所でもおこないます。
道路の種類や幅員を再度調査し、通行権もチェックします。

5.インフラ施設の調査
インフラ施設の調査では、生活の基盤となる電気、ガス、上下水道の設備の状況を確認し、居住する際に必要な費用などを調べます。
役所調査でもインフラ設備の有無や供給状況などは確認しますが、この調査ではさらに深く調査します。
具体的な調査内容は、飲料水設備の有無、電気の容量、浄化槽の有無、インフラ設備の設置・更新にかかる費用などです。
インフラ施設の有無や状況にくわえて、実際に居住するときにかかる手間や費用も調べることがポイントです。
インフラ設備が整っていないと不動産売却がうまくいかないケースが多いため、売主の負担で整備する可能性があることを覚えておきましょう。

6.市場・取引事例調査
最後におこなう市場・取引事例調査は、物件の適正価格を判断するための調査です。
この調査をおこなう理由は、不動産の価格は物件の状態のみで決まるわけでなく、土地や建物の需給関係によって常に変動するためです。
より正確に物件価格を導き出すため、周辺物件の価格、過去の取引事例を調査とともに、不動産市場の動きを把握します。
価格のほかにも、いま売却されている不動産の物件数や値下げの実績も調査対象です。
実際の成約価格を調査することで、最終的な物件価格を決定する際の参考になります。

まとめ

不動産売却時におこなわれる物件調査とは、物件の売却価格や契約条件を決めるための重要なプロセスです。
物件調査の種類は全部で6種類あり、不動産の種別によっておこなう調査が異なります。
物件調査の流れを見るとチェック項目が多いですが、適正価格をつけることは売主・買主双方のメリットとなるはずです。
不動産の売主になった場合は、積極的に調査に協力して売却成功につなげていきましょう。


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