マイホーム購入後にリノベーションを検討している方は、建築確認申請をするべきかどうか、必ず確認をしましょう。
建築確認申請をせずにリノベーション工事を進めてしまうと罰則が科され、理想としていたマイホーム生活がほど遠くなる可能性があります。
そこで今回は、建築確認申請とは何か、リノベーション時に建築確認申請が必要なケース、建築確認申請をしないとどうなるのかについてご紹介いたします。
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リノベーション時の建築確認申請とは
まず、リノベーションとは、既存のマイホームに手をくわえ、価値を高めることをいいます。
外装や内装の変更、設備の更新、構造の補強など、リノベーションの範囲はさまざまです。
ではリノベーション時に必要な建築確認申請とは何でしょうか。
建築確認申請とは、建物を新たに建設するか、既存の建物を大規模改修・増築する場合に、その設計が法律に適しているかどうかを審査するためのものです。
つまり、リノベーション時に限らず、新築時、増築時など、建物を建築する場合は、必要な審査といえます。
審査時は、「建築基準法」や「都市計画法」などの条例に定まっているかどうかを確認します。
四号建築物とは
リノベーションをおこなう場合は、四号建築物に該当しているかどうかで、建築確認申請の基準が異なるので注意が必要です。
四号建築物とは、「木造の二階建て以下の建物」や「延床面積が500㎡以下の建物」などの条件に当てはまる建物を指します。
面積がさほど広くない木造の二階建て建物は、一般的に四号建築物に該当するとされています。
四号建築物に該当すると、審査を省略できたり、リノベーション時の建物確認申請が不要になったりする場合があるので便利です。
このように審査の負担を軽減できる特例を「四号特例」といい、審査の必要性があまりない建物に該当します。
たとえば、四号特例に該当すると、審査項目の1つである、耐久性を確認する「構造耐力計算」の審査が省かれます。
しかし、四号特例をもとに審査の省略をおこなっているなかで、2005年に耐震偽装事件が発生しました。
その事件がきっかけで、2022年には「四号特例縮小法案」が閣議決定し、四号特例の内容がいくつか改正されました。
主な改正内容は、下記の通りです。
●「建築確認・審査省略制度」の対象範囲が変わる
●確認申請の際に構造計算図書の提出が必要
2025（令和7）年4月に施行予定のため、法律違反しないよう注意が必要です。
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リノベーション時に建築確認申請が必要なケース
建築確認申請が必要なケースを事前に把握しておくと、法律違反をせずにスムーズなリノベーションが叶います。
本章では、建築確認申請が必要なリノベーションのケースを5つご紹介いたします。
ケース①大規模の修繕・大規模な模様替え
大規模の修繕や大規模な模様替えは、建築確認申請が必要となります。
ただし、すべての建物が該当するわけではなく、四号特例に該当しない建物に限ります。
たとえば、鉄骨造3階建ての建物や木造4階建てのリノベーション時は、建築確認申請が必要です。
大規模の修繕とは、既存の建築物と同じ形、同じ材料、寸法を用いて原状回復を図ることを指します。
一方で、大規模な模様替えとは、既存の建築物の機能を損なわない範囲で改造し、性能の向上を図ることを指します。
ケース②フルリノベーション
四号特例に該当していない建物をフルリノベーションする時は、建築確認申請をする必要があります。
また、間取りを変更する場合も、建築確認申請が必要となるため、忘れないように注意しましょう。
これらは、主要構造物である、柱や床、壁などを半分以上改造していると見なされるためです。
ケース③10㎡以上の増築
10㎡以上の増築をする場合は、建築確認申請が必要となります。
このケースは四号建築物に該当している建物も、建築確認申請が必要となるため注意しましょう。
増築とは、既存の建物を壊すことなく、新たに部屋を追加し、床面積を増やす行為を指します。
また、バルコニーを追加したり、屋上の面積を広げたりなど、室外の増築時も建築確認申請が必要になる可能性があります。
そのため、室外の増築を検討している方も、事前に建築士へ建築確認申請が必要かどうか確認するのがおすすめです。
ケース④準防火地域・防火地域の増築
10㎡以下の増築であった場合でも、準防火地域・防火地域であれば建築確認申請が必要になります。
万一の火災時の被害を最小限に抑え、周辺住民が避難できるようにするためです。
準防火地域・防火地域は、一般的に繁華街の近くの駅や幹線道路の近くが該当するため、事前に確認しておくと良いでしょう。
ケース⑤カーポートの新設
屋根付きの駐車場を指す、カーポートを新設した場合も増築と見なされるため、建築確認申請が必要です。
また、一定の条件を満たしたガレージやプレハブなどを新設した場合も、建築物と見なされ、建築確認申請が必要となります。
建築物と見なされる条件は、奥行1m以上、高さ1.4m以上であることなどです。
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リノベーション時に建築確認申請をしないとどうなるのか
本章では、リノベーション時に建築確認申請をしないとどうなるのかご紹介いたします。
刑事罰の対象になる可能性がある
リノベーション時に建築確認申請をしないと、法律違反となります。
法律違反と見なされると、建築基準法第99条に基づいて1年以下の懲役、または100万円以下の罰金が科されるので注意が必要です。
また、建築確認申請をしないままリノベーション工事を進めてしまうと、自治体による行政指導を受ける場合があります。
行政指導を受けると、一度リノベーション工事を中断する必要があり、想定していた時間よりも多くの時間を要します。
さらに、法律違反した建築士の氏名が公開される可能性があり、建築士にかかる負担も大きくなります。
取り壊しの可能性がある
リノベーション時に建築確認申請をしないと、建物を取り壊される可能性があります。
なお、すぐにこのような処置がおこなわれるわけではなく、行政指導に従わなかった場合のみです。
また、取り壊しではなくても、リノベーション工事が途中で中止になることもあるでしょう。
行政指導を受けているにも関わらず、適切な対応をとらずにリノベーション工事を進める建築士は、堅実ではない可能性があります。
そのため、依頼を継続するべきかどうかしっかりと検討するのがおすすめです。
売却時に不利になる可能性がある
リノベーション時の建築確認申請の怠りは、リノベーション完了後に発覚する場合もあります。
そうなると、マイホームの売却時に「既存不適合建築物」と見なされ、さまざまな制限が設けられます。
たとえば、ローンの借り入れができない可能性も高く、通常のマイホームに比べ買主が見つかりにくいです。
さらに、火災保険の加入時は、建築確認申請の完了を証明する書類を提出する必要があります。
提出した書類と実際の状況が違っていれば、報告義務違反と見なされ、罰則が科される可能性もあるので注意しましょう。
このように、リノベーション時に建築確認申請をしないと、さまざまなリスクが発生します。
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まとめ
建築確認申請とは、リノベーション時や新築時に関わらず、その設計が法律に適しているかどうかを審査するためのものです。
準防火地域・防火地域の増築時や、大規模の修繕・大規模な模様替え時などは、建築確認申請が必要となります。
リノベーション時に建築確認申請をしないと、罰則が科されてしまう可能性もあるので注意が必要です。
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