不動産を相続しても、相続登記をしなければ登記簿上の所有者は亡くなった被相続人のままです。
しかし相続登記は義務ではなく、手続きをせずにトラブルが生じるケースが増加したため、2024年4月から相続登記が義務化されることになりました。
そこで今回は、相続登記が義務化されることになった背景や、不動産を相続したくないときの対応方法について解説します。
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不動産の相続登記が義務化された背景
現行の不動産登記法において、相続登記は義務ではありません。
しかし相続登記をおこなわないと所有者は故人のままであり、いずれは所有者不明となってしまうリスクがあります。
2018年におこなわれた国土交通省の調査により、日本の国土の約20％が所有者不明であることが判明しました。
所有者のわからない土地が増えると、次のような社会問題に発展します。
●危険な空き家が増える
●時間の経過とともに権利関係が複雑になる
●災害発生時に復興の妨げになる
所有者のわからない土地に、空き家が建っているケースは珍しくありません。
当然ながら空き家も放置された状態なので、老朽化が進み倒壊のリスクが高まります。
また、不法侵入や放火といった犯罪に巻き込まれるおそれもあるでしょう。
相続登記がされない状態で次の相続が発生すると、権利関係が複雑になる点にも注意が必要です。
相続が発生するたびに相続人が増え、知らないうちに複数人で共有状態になっているケースがあります。
不動産の処分をおこなうには、共有者全員から同意を得なくてはなりません。
しかし相続人が百人単位となるメガ共有状態になれば、全員から同意を得るのは困難です。
共有者全員の所在を調べることすら難しく、不動産は放置されてしまうでしょう。
所有者不明の不動産は、災害が発生しても勝手に処分ができず、地域の復興の妨げになってしまいます。
このような所有者不明の不動産の増加を食い止めるために、2024年4月1日から相続登記が義務化されることになりました。
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不動産の相続登記義務化の内容とは？
では、相続登記が義務化されると、これまでとはどのような点が変わるのでしょうか。
義務化される項目や、罰則の内容について解説します。
相続登記の申請義務化
民法と不動産登記法の改正により、相続登記は2024年4月1日から義務化されることになりました。
施行後は、相続開始を知った日から3年以内に相続登記をおこなわなければなりません。
過去に生じた相続にも遡って適用され、自分が相続を知った日もしくは施行日のいずれか遅い日から3年以内の相続登記が必要です。
正当な理由なくこれに反すると、10万円以下の過料が科せられるためご注意ください。
法務局が挙げている正当な理由の類型は、以下の5つです。
●相続人が極めて多く、必要書類の収集や相続人の把握などに時間がかかっている
●遺言の有効性や遺産の範囲などで争っていて、不動産の相続人が決まっていない
●申請義務のある方が重病などを患っている
●申請義務のある方が配偶者からの暴力などにより避難を余儀なくされている
●申請義務のある方が相続登記に関する費用を支払えないほど困窮している
何らかの理由があって申請できない場合、その理由が正当な理由として認められるかどうかは、上記の類型と個別の事情を踏まえて法務局が判断します。
また、過料を払ったとしても相続登記の義務はなくならないので注意しましょう。
相続人申告登記の創設
では、遺産分割協議が成立しないなどの理由で相続登記ができないときには、どうすれば良いのでしょうか。
このようなケースにおいて、相続登記の手続きに代わるものとして相続人申告登記が創設されました。
相続人申告登記をおこなうと、登記簿上の所有者が亡くなったことと、相続人が判明していることが登記簿に記載されます。
相続登記の義務を履行したと見なされるため、相続登記の期限内に遺産分割協議が成立しない場合でも、相続人申告登記をおこなえば過料は科されません。
ただし相続人申告登記はあくまでも一時的なものであり、遺産分割協議が成立したら、遺産分割の日から3年以内に相続登記の手続きをおこなう必要があります。
登記名義人の氏名または名称、住所変更の登記の義務化
義務化されるのは相続登記だけではありません。
2026年4月1日より、所有者として登記されている方の氏名や名称、住所が変わったときの変更の登記についても義務化される予定です。
変更日から2年以内に登記を申請しなくてはならず、正当な理由なく手続きを怠った場合は5万円以下の過料が科せられます。
こちらも過去に遡って適用されるため、登記の申請が済んでいない不動産をお持ちの場合は、速やかに手続きを進めることをおすすめします。
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相続登記義務化で相続したくない土地は放棄できるように
2023年4月27日より相続土地国庫帰属法が施行され、一定の条件を満たしていれば相続した土地を放棄できるようになりました。
条件付きではありますが、相続したくない土地だけを国へ引き渡せる場合があります。
申請できるのは、相続もしくは遺贈により土地を取得した相続人と、その共有者です。
相続土地国庫帰属制度を利用できないケース
不要な土地を放棄し国庫に帰属させるためには、国に申請し、承認を受けなくてはなりません。
以下に当てはまる土地は、申請の対象外なのでご注意ください。
●建物が建っている土地
●担保権が設定されている土地（ローンを返済中など）
●他人の利用が予定されている土地
●土壌が汚染されている土地
●境界が明らかになっていない土地
上記をクリアし、申請が受理されたとしても、下記のような土地は承認を受けられない可能性があります。
●一定の勾配・高さの崖があり、管理に費用・労力がかかる土地
●土地の管理・処分を妨げる工作物や樹木などがある土地
●土地の管理・処分のために除去しなければならない埋設物がある土地
●土地の管理・処分のために隣接する土地の所有者などと争う必要がある土地
●通常の管理・処分にあたって過分な費用・労力がかかる土地
つまり、国がその土地を利用するにあたって不都合となる条件がない土地のみを想定した制度です。
そのため、土地の状況によっては建物を解体して更地にしたり、境界確定測量を実施したりしなければなりません。
また、国庫に帰属させる承認を受けられても、その管理に必要な負担金を納付する必要があります。
土地の種目ごとに定められた金額の目安は、下記のとおりです。
●宅地：面積に関係なく20万円
●田、畑：面積に関係なく20万円
●森林：面積に応じて算定
●その他：面積に関係なく20万円
なお、宅地、田、畑が市街化区域や用途地域に所在する場合などには、面積に応じた負担金を求められます。
相続放棄との違い
相続放棄と相続土地国庫帰属制度の大きな違いは、土地以外の財産も手放さなくてはならないかどうかです。
相続放棄では、一部の財産だけを放棄することはできません。
相続したくない土地があったとしても、預貯金などを相続したい場合は、相続したくない土地まで相続しなくてはなりませんでした。
他の財産を相続するために仕方がなく相続された土地は、きちんと管理されずに所有者不明の土地になる可能性があります。
そこで、相続したくない土地だけを国に引き渡せる相続土地国庫帰属制度ができたのです。
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まとめ
相続登記を怠ると、権利関係が複雑になり、不動産売却ができなくなるかもしれません。
相続登記の義務化がスタートするのは2024年4月からですが、過去の相続についても遡って適用されます。
そのため、不動産の相続を予定している方はもちろんのこと、過去に不動産を相続した方も、相続登記についてあらためて確認しておきましょう。
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