売主から不動産売却を依頼された不動産会社は、買主を探すために売却活動をおこないます。
このとき幅広く購入希望者を募集し、効率的に売却を進めるために用いられるのが「レインズ」と呼ばれるシステムです。
しかし多くの方にとって不動産売却の機会は稀であるため、レインズという言葉を初めて聞く方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、不動産売却時に不動産会社が利用するレインズとは何か、利用の流れと媒介契約の種類について解説します。
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不動産売却時に利用するレインズとは？
レインズとは、売却したい不動産の情報を全国の不動産会社へ拡散するためのネットワークシステムのことです。
正式名称を「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」といい、頭文字をそれぞれ取って「レインズ（REINS）」と名付けられました。
レインズは、国土交通省に任命された4つの不動産流通機構（東日本・西日本・中部・近畿）によって運営されています。
売却したい物件の情報をレインズに登録すると、レインズに加入している全国の不動産会社と情報を共有することが可能です。
不動産会社のほとんどがレインズに加入しているため、全国各地の不動産会社の顧客から買主を見つけられます。
無事に売買契約が交わされると、その結果もレインズに登録されるため、最新の相場価格の共有も可能です。
そのためレインズを使用することで、適正かつ円滑な不動産取引ができるようになるのです。
レインズは不動産会社のみが閲覧できるネットワークシステムであり、一般の方は閲覧できません。
ただし売主は、自身の不動産の情報に限り閲覧できます。
不動産売却でレインズを利用する効果
不動産売却時にレインズを利用すると、スムーズで公平な取引が期待できます。
顧客のために不動産を探している不動産会社に情報を届けられるため、短期間で売却できる可能性が高まります。
もしレインズがなければ、他の不動産会社に一軒一軒問い合わせて不動産情報を得ることになるでしょう。
また売主はレインズで物件情報と取引情報を確認できるため、囲い込みを防止できます。
囲い込みとは、売却を依頼された不動産会社が物件情報を開示せずに、自社で買主を見つけて両方からの手数料を狙うことです。
不動産取引の機会が減り売主の利益を損なうとして、囲い込みは問題視されています。
レインズに登録すると、不動産情報の公開状況を売主自身が確認できるため、安心して不動産売却を進められます。
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不動産売却時にレインズを利用する流れ
以上のように、レインズは不動産売却に深く関わるネットワークシステムです。
そこでここでは、不動産売却時に売主側と買主側がどのようにレインズを利用するのかを解説いたします。
不動産売却時のレインズ利用の流れ：売主側の場合
まず売主が不動産会社へ査定を依頼すると、不動産会社はレインズから物件の周辺相場を調べて査定額を提示します。
レインズには過去の成約事例が掲載されており、そこから周辺相場を調べることが可能です。
査定額に納得できたら不動産会社と媒介契約を交わし、正式に売却を依頼します。
媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、専任媒介契約と専属専任媒介契約はレインズへの登録が義務付けられています。
一般媒介契約を締結するとレインズへの登録は任意になってしまうため、注意してください。
媒介契約締結後、不動産会社がレインズに物件情報を登録すると、レインズから不動産会社に登録証明書が発行されます。
不動産会社から売主に登録証明書が渡され、証明書に書かれたID・パスワードを使用すると売主はレインズを閲覧できるようになります。
自身の不動産の情報を確認し、誤りや疑問がある場合は不動産会社に問い合わせましょう。
買主が見つかり不動産売却が完了すると、レインズに取引結果が登録されます。
不動産売却時のレインズ利用の流れ：買主側の場合
不動産購入の相談を受けた不動産会社は、レインズで買主の希望条件に合った不動産を検索します。
レインズでは、地域や価格帯、面積などでの絞り込み検索が可能です。
買主の希望条件に合う不動産を見つかったら、不動産会社から買主に不動産情報を紹介します。
一般の方である買主は、レインズの閲覧はできません。
また売買契約を締結するとレインズにその旨が掲載されますが、売主側の不動産会社が登録する決まりとなっています。
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不動産売却時に締結する媒介契約の種類
媒介契約には3つの種類がありますが、レインズへの登録義務は2つの媒介契約に限られています。
それぞれの媒介契約の内容について、以下に解説します。
不動産売却における媒介契約の種類①：一般媒介契約
一般媒介契約は、レインズへの登録が義務付けられていない媒介契約です。
ただし売主が希望する場合はレインズに登録することができます。
さまざまな不動産会社に仲介の依頼ができるほか、自分で見つけた買主と不動産会社を介さずに契約することも可能です。
定期的な進捗報告も義務付けられていませんが、売主から希望すると受けられます。
駅近であったり築年数が浅かったりする不動産は需要が高いため、レインズを利用しなくても早期売却が期待できるでしょう。
そのような不動産の売却で一般媒介契約を結ぶと、不動産会社が競い合って買主を探し、好条件で売却できる可能性が高まります。
周囲に不動産売却を知られたくないなどの理由でレインズへの掲載を控えたい場合においても、一般媒介契約を交わすと良いでしょう。
契約期間の定めはありませんが、目安は3か月です。
不動産売却における媒介契約の種類②：専任媒介契約
専任媒介契約は、レインズの登録が義務付けられている媒介契約です。
不動産会社は、売主と媒介契約を交わしてから7日以内にレインズへ登録しなければなりません。
専任媒介契約は、1つの不動産会社にのみ仲介を依頼します。
専任媒介契約を締結すると、ほかの不動産会社に仲介を依頼できない点に注意しましょう。
しかし自分で見つけた買主と、不動産会社を介さずに売買契約を締結することは可能です。
契約期間は3か月で、期間中は14日に1回以上の頻度でメールまたは電話によって進捗が報告されます。
レインズへの登録や進捗報告が義務付けられているため、売却活動から契約完了まで手厚いサポートが受けられるでしょう。
不動産売却における媒介契約の種類③：専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も、レインズへの登録が義務付けられている媒介契約です。
不動産会社は、売主と媒介契約を交わしてから5日以内に、不動産情報をレインズへ登録しなければなりません。
専属専任媒介契約は専任媒介契約と同様に、1つの不動産会社にのみ仲介を依頼できます。
また自分で見つけた買主とも、不動産会社を介さずに売買契約を締結することはできません。
専属専任媒介契約も、契約期間は3か月です。
契約期間中は、不動産会社から7日に1回以上はメールまたは電話によって進捗が報告されます。
契約の縛りが厳しい反面、不動産会社からもっとも手厚いサポートが期待できる媒介契約です。
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まとめ
レインズとは、売却したい物件の情報や成約事例を全国の不動産会社と共有できるネットワークシステムのことです。
レインズを利用すると、適正かつ円滑な不動産取引が期待できます。
不動産売却時には不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があり、一般媒介契約ではレインズへの登録が義務付けられていません。
レインズへの登録を希望する方は、専任媒介契約か専属専任媒介契約を締結することをおすすめします。
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