不動産を相続したけれど、将来利用する予定がない場合は、所有し続けてもメリットがないため、早めに売却して現金化するのが得策です。
その場合、売却する前の手続きや税金を抑える特例などを知っておくと、スムーズに手続きを進められます。
そこで今回は、相続後に不動産売却をおこなう際の注意点を、「名義」「売却期限」「媒介契約」の3つのポイントに注目して解説します。
相続した不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
▼ 不動産売却をしたい方はこちらをクリック ▼
売却査定フォームへ進む
相続後に不動産売却をおこなう際の注意点①：名義について
相続後に不動産を売却するためには、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する必要があります。
そこでまずは、不動産の名義に関する注意点について解説します。
名義に関する注意点1：売却前に名義変更が必要
不動産売却は、登記簿に記載された名義人がおこなうのが原則です。
たとえば、親名義の家を相続した場合、相続人が家を売却するためには、まず家の名義を被相続人から相続人へと変更する登記手続きをおこなわなければなりません。
これを「相続登記」といいます。
相続登記については、昔は任意だったため、不動産を売却する、不動産を担保にして融資を受ける、第三者に貸すといったことがなければ、親名義のまま所有し続けることが可能でした。
しかし、2024年4月からは、相続登記が義務化されています。
したがって、不動産を売却するかどうかまだ迷っているというケースでも、不動産を相続したら、速やかに相続登記をおこなうことが大切です。
名義に関する注意点2：共有名義はトラブルの元になる
不動産をだれが相続するのかについては、以下のような方法で決めるのが一般的です。
●遺言による指定
●法定相続分で共有する
●遺産分割協議で決める
不動産を取得する方について、被相続人が遺言で指定している場合は、その内容が優先されます。
遺言書がない場合は、法定相続人がそれぞれの持分で共有して相続することも可能です。
複数の相続人が不動産を共有する場合、登記簿上の名義人も複数人になります。
この場合、不動産を将来売却する際に、名義人全員の同意を得なければならず、共有者同士でトラブルになることも珍しくありません。
また、数次相続が発生した場合には手続きが複雑になるため、共有で相続することは避けたほうが良いでしょう。
そのほか、遺産分割協議で決めることも可能です。
遺産分割協議とは、だれが、どの遺産を、どれくらいの割合で相続するかを、相続人全員で協議して決めることです。
遺産分割協議で全員が合意すれば、遺言書の内容や法定相続割合とは異なる方法で相続することもできます。
▼この記事も読まれています
駅遠の中古マンションは売却が難しい？売却時のポイントをご紹介
▼ 不動産売却をしたい方はこちらをクリック ▼
売却査定フォームへ進む
相続後に不動産売却をおこなう際の注意点②：売却期限について
次に、不動産売却の期限に関する注意点について解説します。
売却期限に関する注意点①：売却期限は3年以内
相続後に不動産売却をおこなうなら、3年以内を目安に売ったほうが節税できます。
相続後の不動産売却で活用できる控除制度の条件が、相続後、もしくは相続税の申告期限から3年以内に売却することとなっているためです。
たとえば、以下のよう控除制度が適用されれば、税金を抑えられます。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
支払った相続税額のうちの一定金額を、不動産売却時の取得費に加算できるという特例です。
相続後に不動産を売却して譲渡所得（利益）を得ると、譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税は、不動産の売却代金から、取得費（不動産の購入代金と購入にかかった費用）と、譲渡費用（売却にかかった費用）を差し引いた利益に対して課されます。
したがって、取得費や譲渡費用が多く計上することで譲渡所得が少なくなり、税金も抑えられるのです。
この特例を利用するためには、相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日までに売却することが条件です。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
被相続人が亡くなったことで空き家となった不動産を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円の控除が受けられるという特例です。
ただし、この特例が適用される条件は、被相続人が死亡した日から3年を経過した日の属する年の12月31日までに売却することです。
また、相続発生から売却まで続いて空き家であったことや、売却代金が1億円以下であることなど、売却期限のほかにも条件があります。
詳細は、国税庁のホームページでご確認ください。
売却期限に関する注意点②：相続税の納税期限は10か月以内
遺産を相続した方には、相続税が課されます。
相続税は、相続の開始を知った日から10か月以内に、現金一括で支払わなければなりません。
不動産のみを相続した方の場合は、自己資金から捻出する、もしくは不動産を売却して現金化する必要があります。
不動産の売却代金で相続税を支払う場合は、10か月以内に決済が完了していなければなりません。
ところが、不動産売却には3か月～半年程度かかるのが一般的で、立地条件や物件の状態によっては、1年以上売れないこともあります。
したがって、相続税のために不動産売却をおこなう場合は、売却期限を決めて早めに行動することをおすすめします。
売れにくい場合は、買取も視野に入れて検討しましょう。
▼この記事も読まれています
不動産売却でマイナンバーはなぜ必要？気を付けたい注意点とは？
▼ 不動産売却をしたい方はこちらをクリック ▼
売却査定フォームへ進む
相続後に不動産売却をおこなう際の注意点③：媒介契約の選び方
不動産会社に仲介を依頼して売却する際には、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約には3つの種類があり、どの契約を結ぶかによって、売却の結果に影響するため、それぞれの特徴を把握し、自分に合ったもの選ぶことが大切です。
そこで最後に、媒介契約の選び方について解説します。
媒介契約の種類
媒介契約の種類は、以下の3つです。
一般媒介契約
複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができます。
登録した不動産会社が閲覧できるネットワークシステム「レインズ」への登録や、販売状況を売主に報告する義務はありません。
専任媒介契約
売却の仲介を依頼できるのは1社のみです。
レインズに7営業日以内に登録し、売主に対して2週間に1回以上の頻度で、販売状況を報告することが義務付けられています。
また、自分で買主を見つけた場合、直接取引することが可能です。
専属専任媒介契約
売却の仲介を依頼できるのは1社のみです。
レインズに5営業日以内に登録し、売主に対して1週間に1回以上の頻度で、販売状況を報告することが義務付けられています。
買主をご自身で見つけてきた場合は、不動産会社を介して取引をおこなう必要があります。
どの媒介契約が向いているか
一般媒介契約は、好条件で購入してくれる買主を見つけた不動産会社を選んで取引を進められます。
しかし、不動産会社が見つけた買主と取引するかどうかはわからないことから、サポートが弱いと感じる可能性があります。
売主への販売状況の報告義務がないため、物件に対する反響などを聞きたい場合は、各社に自分で連絡して確認しなければなりません。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、サポートが手厚いのが一般的です。
レインズに登録して広く情報を公開することから、より良い条件で購入してくれる買主が見つかる可能性があります。
売主への販売状況の報告が義務付けられているため、状況を把握しやすい点もメリットです。
このようなことをふまえると、立地条件が良く、買主が早く見つかりそうなエリアの場合は、一般媒介契約で様子を見ても良いでしょう。
相続した不動産は、築年数が古く需要が少ない立地条件であることが多く見られます。
そのような売却しにくい不動産や、相続税のために早く手放したいという方は、「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」がおすすめです。
▼この記事も読まれています
根抵当権付きの不動産を売却する際の流れと注意点について解説
▼ 不動産売却をしたい方はこちらをクリック ▼
売却査定フォームへ進む
まとめ
相続後に不動産売却をおこなう場合、被相続人から相続人に名義を変更する「相続登記」が必要です。
また、目安として3年以内に売却することで、税金を抑えられる場合があります。
媒介契約は、それぞれの特徴を理解したうえで、物件に合ったものを選ぶようにしましょう。
▼ 不動産売却をしたい方はこちらをクリック ▼
売却査定フォームへ進む
