離婚にともない持ち家の売却を検討している方へ向けて、離婚時の不動産売却の注意点を解説します。
財産分与ができ、住宅ローン解消ができるなどのメリットもあるため、離婚の際には不動産は売却するのがおすすめです。
売却手段は一つではなく、いろいろあるので状況にあった売り方をしましょう。
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離婚時の不動産売却の注意点～タイミング
離婚にともなう不動産売却の際には、売却のタイミングに注意しましょう。
離婚前か後かなどタイミングによっては値段が変わるケースもあります。
離婚前と後
離婚前に売却するのが向いている方は、売却が済むまで離婚を先延ばしにできる方です。
売却にかかる期間は3か月から6か月ほどかかります。
なかなか決まらないなどトラブルが発生したりすればもっと時間がかかる場合もあり得ます。
一緒に暮らしている間なら、話し合いもスムーズにできるので、後々の手間やトラブルを避けたい方は、離婚前から不動産売却の協議を進めても良いでしょう。
そして離婚後の売却が向いている方は、一刻も早く離婚したい方、なるべく高値で売却したいと考えている方です。
売却方法によっては、離婚前におこなうよりも高値で売れる可能性が高まります。
しかし後々も連絡を取らなければならないため、なかなか連絡がつかずストレスになる可能性もあります。
期限は2年間
離婚が成立すると財産分与を請求できる権利が生じます。
これを財産分与請求権といいます。
この権利はいつまでも有効ではなく、行使できる期間が定められているので注意してください。
財産分与請求権を行使できる期間を除斥期間といい、成立してから2年間と定められているので、離婚が成立したら早い段階で売却を進めるようにしましょう。
落ち着いてからにしようなどと考えていると、あっという間に2年が経ってしまいます。
注意点として2年経過後に財産分与した場合は贈与になってしまい、贈与税が発生する恐れがあります。
財産分与とは
婚姻中に形成した共有財産を分配するのを財産分与といい、種類は3つです。
清算的財産分与では、夫婦が形成した財産を平等に分配します。
扶養的財産分与は離婚後に一方の生活を維持する目的で財産分配し、慰謝料的財産分与は離婚の原因となった方が慰謝料として財産を分配します。
一般的な財産分与は清算的財産分与をいいますが、厳密には区別はされていません。
現金のようにきれいに分配できませんが、不動産は財産分与の対象です。
ちなみに、たとえ原因を作った側であっても分与は請求できます。
財産分与の割合は、財産形成に対する貢献度に配慮して分配するのが基本の考え方ですが、裁判所は一方が専業主婦（主夫）であっても貢献度は2分の1と考えています。
なぜなら、不動産の取得はローンの支払いによるものだけでなく、専業主婦の「内助の功」による貢献を考慮しているからです。
それは夫に劣るものではないと考えられているため、原則2分の1になります。
ただし、お互いの合意があれば2分の1の割合でなくても可能です。
注意したい特有財産
特有財産とは財産分与の対象にならない財産をいいます。
たとえば、婚姻前から持っていた個人所有の財産や、婚姻中に相続や贈与などで取得した財産は対象外になりますので注意してください。
あくまで婚姻中に2人で形成した共有財産が対象になります。
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離婚時の不動産売却の注意点～オーバーローン
ここでは、売却によりマイナスが出てしまった場合の注意点をお伝えしますので参考にしてください。
残債があると
売却時に住宅ローン残債が売却額を上回ってしまい、まだローンが残っている場合をオーバーローンと呼びます。
逆に住宅ローン残債が売却額を下回っている状態をアンダーローンといいます。
アンダーローンなら、返済して余った金額をまた分ければ済むので問題はありません。
問題はオーバーローンの場合ですが、他に資金があって返済ができるのであれば対応可能です。
もし返すあてがない場合は、任意売却をおこないます。
そうなると財産分与の対象でもなくなりますのでご注意ください。
任意売却とは
オーバーローンの場合の不足分を自己資金で返済できれば問題ありませんが、できないときは通常の売却ではなく、任意売却にする必要性があります。
任意売却とは、債権者と交渉し、住宅ローンの残債を圧縮できる売却方法です。
ただし、全額返済しない任意売却は、信用情報機関の情報に「事故情報」が載ってしまうデメリットがあります。
5～7年は新たなクレジットカードや金融機関から融資を受けられません。
いわゆるブラックリストに載ってしまいます。
他に手立てはないかよく考えてから、それでも何もない場合の最終手段として使いましょう。
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離婚時の不動産売却の方法～媒介契約
売却方法は主に4つあります。
そのなかの1つである任意売却は上記でご説明済みなので、他の3つと不動産会社に依頼する際の媒介契約についてお伝えします。
買取による売却
不動産会社が直接買い取る売却方法です。
とにかく早く売りたい、近所に知られたくないといった方に向いていて、買主を探す広告を出さないで済むので、周囲の方に知られにくくなっています。
まずは不動産会社に査定を依頼し、金額に問題がなかったら契約して終了です。
期間は2週間から1か月程度と短く、相手も不動産会社なのでとくに揉めるようなケースもないでしょう。
リースバックの方法
一度売却して、その後賃貸借契約を締結することで、同じ物件に住み続けられる方法です。
住宅ローンを一度完済するので、名義変更ができないといった問題がある場合も解決します。
住み慣れた家にそのまま住み続けられるのがメリットです。
しかし、どうしても売却価格が低くなるので、オーバーローンになってしまう可能性もでてきます。
その場合は任意売却とリースバックを組み合わせる必要があるでしょう。
不動産会社に売却活動を依頼
一般的で比較的高く売却できる方法が仲介によるものです。
財産分与でできるだけ多くの金額を得て分けたいと考えている方向きで、不動産会社と仲介の契約を交わします。
また仲介で売却活動をしても、なかなか買主が見つからないといったケースもあります。
その場合は活動後に不動産会社に買い取ってもらうといった選択も可能です。
一般媒介契約
一般媒介は1社だけでなく、他の不動産会社にも重ねて依頼できるうえ自分で買主を見つけてきてもかまいません。
何社にも依頼すれば多くの方の目に触れるので、比較的早く売却が可能です。
そんな何社も依頼したらお金がかかるのではと思うかもしれませんが、不動産は売却が成立したところに仲介手数料を支払う仕組みになっており問題ありません。
仲介手数料は不動産の売却金額によって上限が定められています。
専任媒介契約と専属専任媒介契約
専任媒介契約と専属専任媒介契約は他の不動産会社に重ねて依頼ができません。
1社のみとの契約になります。
専任媒介契約は一般媒介契約と同じく自分で買主を見つけるのは可能ですが、専属専任媒介契約は自分で買主を見つけても仲介の不動産会社を介さなければなりません。
活動報告などが不動産会社に義務付けられているため、安心して取引ができるでしょう。
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まとめ
不動産は離婚時の財産分与の対象になるので、売却するのがおすすめです。
財産分与の注意点として、期限があり2年以内におこなわないと、贈与税が発生する可能性があります。
不動産売却の方法には、買取と仲介があるため、ご自身にあった方法を検討しましょう。
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