所有している土地や建物を売ったら、利益が出ても出なくても確定申告が必要な可能性が高いです。
会社員や公務員は、自分で税金の申告をする機会がほとんどないため戸惑う方も多いですが、放置すると脱税になるリスクがあるため気を付けましょう。
本記事では、不動産売却後におこなう確定申告とはなにかお伝えしたうえで、必要書類と申告期間を解説します。
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不動産売却後におこなう確定申告とは
確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の所得に対して納税額を計算し、税務署に申告する手続きです。
確定申告の概要
会社員や公務員の場合、勤務先が給与から所得税や住民税を差し引いて手取り金額を算出し、法人として税金の申告と納税を代理でおこないます。
そのため、雇用されている方は自分で税金の申告や納税をする必要はありません。
しかし、不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、所属している企業や組織とは関係のない収入となるため、自分で確定申告をおこなわなければなりません。
譲渡所得が発生しているにもかかわらず、税務署に申告せず放置すると、延滞税や無申告加算税が加算され、本来支払う税金以上の負担が生じる可能性があります。
譲渡所得の計算は「土地や建物の売上金額 − （取得費 + 譲渡費用） − 基礎控除額」に基づきます。
プラスになれば利益が発生しているため、税金の申告と納税が必要です。
一方で、マイナスの場合は損失が発生しているため、必ずしも税金の申告と納税が必要なわけではありません。
ただし、損失が出ていても所得税や住民税の節税ができる特別控除を適用できるケースがあるため、一定の要件を満たしている場合には確定申告が必要です。
自分で確定申告をする流れ
自分で確定申告をする流れは、必要書類の収集、適用できる特例の調査、納税額の計算、書類の記入、税務署への提出となります。
申告書や譲渡所得の内訳書などは、税務署の窓口や国税庁のホームページで入手可能です。
売却時に発生した費用はすべて取得費として計上できるため、仲介手数料の領収証などは必ず保管し、提出できるようにまとめておきましょう。
また、不動産売却価格から最大3,000万円の控除が受けられる特例などの減税措置が多数あるため、利用できる特例を確認すると節税に役立ちます。
譲渡所得税の納税額は「土地や建物の売上金額 − （取得費 + 譲渡費用） − 基礎控除額」の計算式に基づき、所有期間に応じた税率をかけることで算出することが可能です。
計算に用いる税率は、不動産を売却した年の1月1日時点での所有期間によります。
所有期間が5年以内の場合は短期譲渡所得として30%、5年以上の場合は長期譲渡所得として15%です。
納税額を算出したら、申告書や内訳書に領収証などに記載されている数字を含め、すべて自分で記入します。
翌年の2月16日から3月15日までの期間中に、収集した必要書類と記入した申告書、内訳書を税務署に提出します。
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不動産売却後の確定申告で求められる必要書類
不動産売却後の確定申告で提出が求められる必要書類は以下のとおりです。
確定申告書（第一・第二・第三）・譲渡所得の内訳書・購入時とおよび取得時の売買契約書のコピー・取得費用と譲渡費用の領収書のコピー・登記事項説明書・本人確認書類・源泉徴収票です。
確定申告書（第一・第二・第三）、譲渡所得の内訳書、購入時および取得時の売買契約書のコピー
申告書の第三は不動産の譲渡所得に関する詳細を記入するための用紙で、個別に課税される分離課税制度が採用されているため、給与や他の所得とは合算せずに使用します。
第一・第二・第三すべては最寄りの税務署や市役所の窓口で受け取れるほか、国税庁のホームページから自分でダウンロードして入手可能です。
譲渡所得の内訳書は、売却金額、購入金額、売却費用、代金の受け取り状況を記載するための用紙です。
土地や建物を売却した場合、国税庁から郵送されますが、国税庁のホームページから自分でダウンロードしても同じ用紙を用意できます。
不動産購入時の売買契約書のコピーはなくても申告できますが、取得費の計上ができなくなるため、納税額が高くなる可能性があります。
不動産売却時の売買契約書のコピーは、売却価格を証明するために必要です。
取得費用と譲渡費用の領収書のコピー、登記事項説明書、本人確認書類、源泉徴収票
取得費用と譲渡費用の領収証には、仲介手数料、不動産取得税、登記費用、測量費用、印紙税、登録免許税、解体費用などが含まれます。
領収証があれば譲渡所得税の金額を抑えられ、節税効果が高まります。
登記事項証明書は、土地や建物の所在地、所有者、抵当権などの重要事項が記載された書類です。
法務局の窓口で1通600円で発行できますが、オンライン請求をすると1通500円で済みます。
本人確認書類は、窓口申請の場合はマイナンバーカードまたは本人確認書類のコピーが必要ですが、インターネット申請ではマイナンバーカードのみで問題ありません。
源泉徴収票は提出する必要はありませんが、記載されている情報を申告書に転記する必要があります。
その他、特別控除や減税措置を適用する予定であれば、源泉徴収票やマイナンバーカードなど、適用要件に記載されている必要書類を収集して提出してください。
マイホーム売却の特例を利用する場合は戸籍附票の写し、相続関係の特例を利用する場合は被相続人居住用家屋等確認書や除籍謄本など、用意するべき書類が増える可能性があります。
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不動産売却後の確定申告の期間
確定申告の期間は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までです。
土地や建物を売却して利益が出た場合、所得税（復興特別所得税）と住民税が課税されます。
手続きの期間
所得税の納税は2月16日から3月15日までにおこない、住民税は6月頃に確定します。
このため、税金の種類によって納税時期が異なることを理解しておく必要があります。
自分で申告しなければならないのは所得税であり、住民税は所得税の申告内容に応じて翌年に課税される仕組みです。
譲渡所得で利益が出たり損失が発生した場合でも、減税措置や控除などの特例を受ける場合は、現在の所在地を管轄する税務署で申告手続きを行うことが重要です。
手続きの方法
一般的には、あらかじめ用意された申告書と内訳書に必要事項を記入し、必要書類と一緒に税務署の窓口に提出する方法が取られます。
ただし、1か月間の猶予があるため、とくに都心など人が多く集まる地域では、期限間近になるほど窓口に人が殺到します。
とくに、会社員や公務員など平日の日中に仕事をしている方は、営業時間内に窓口に行けるとは限らず、待ち時間も長くなることが予想されるため、時間と手間がかかる作業になるでしょう。
現在は、税務署の窓口に提出するほか、郵送による送付や税務署に設置されている時間外文書収受箱への投函、e-Tax（オンライン）による電子申告・納税システムを利用することも可能です。
オンライン申請なら窓口の営業時間に左右されず、自分のペースで手続きができますが、あらかじめ利用者識別番号を取得するなどの事前準備が必要です。
また、マイナンバーカードが手元になければ取得できない市区町村もあるため、注意するようにしましょう。
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まとめ
土地や建物を売って譲渡所得の利益が出たら、翌年に所得税の住民税の納税が必要になります。
会社員や公務員の場合は、会社が税金の申告と納税をしますが、不動産の譲渡所得に関しては自分で手続きをしなければなりません。
税務署の窓口のほかにも、郵送やオンラインでの申請もできるため、余裕を持って準備を始めて、期間内に申告と納税を済ませましょう。
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