所有している不動産を効率よく売却するために、ホームインスペクションをする方が増えています。
中古物件を購入するときは、築年数が古いほど印象が悪くなりやすいですが、設備や建物に不備がないと証明できれば買い手も見つかりやすいです。
本記事では、不動産売却のインスペクションとはなにかお伝えしたうえで、メリットと費用を解説します。
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不動産売却のときのインスペクションとは
インスペクションとは、目視だけでは把握できない建物の劣化状況や欠陥の有無を確認する調査です。
既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士(既存住宅状況調査技術者)が、既存住宅状況調査方法基準に従って調査を実施します。
日本国内では新築志向が進んでおり、人口減少を背景に空き家問題が深刻化しているため、日本政府は中古物件の購入を促進する施策を講じています。
インスペクションをおこなう目的
その施策の一つが、中古物件に瑕疵がないことを証明するためのインスペクションです。
中古物件は経年劣化による不具合や欠陥が懸念されるため、売主は事前に買主に物件の問題点を伝えたうえで、契約を締結する必要があります。
しかし、目視だけでは、すべての劣化や欠陥を把握することは難しく、あとから申告していない問題が発覚した場合、損害賠償請求に応じなければなりません。
契約後に劣化や欠陥が見つかった場合、売主は想定外の出費が発生し、買主は修繕工事のために新生活がスムーズに送れないなどの問題が生じます。
こうした中古物件で発生する可能性のあるトラブルを未然に防ぐために、既存住宅状況調査技術者による調査は有効です。
宅地建物取引業法では、国が定めた既存住宅状況調査方法基準に従い、既存住宅状況調査技術者講習を修了した技術者が調査を実施し、不動産会社はインスペクションの説明と専門家の斡旋をおこなうことが求められています。
ただし、これは推奨される調査であり、借主や売主に対して義務ではありません。
インスペクションをおこなうタイミング
既存住宅状況調査技術者に調査を依頼する最適なタイミングは査定前です。
不動産会社に査定を依頼し、納得したところと媒介契約を締結して本格的に販売活動に進みます。
購入希望者が現れた場合、交渉を経て売買契約が締結され、その後引き渡しがおこなわれます。
既存住宅状況調査技術者による調査は、不動産会社が査定でおこなう調査よりも細部まで確認するため、後から劣化や欠陥が見つかると売出価格や買主との交渉に影響を及ぼす可能性が高いです。
事前に既存住宅状況調査技術者に調査を依頼し、築年数に対して劣化や欠陥がほとんどないと分かれば査定額が上がる可能性がありますが、劣化や欠陥が発覚すれば査定額が下がることもあるでしょう。
建築士による調査をおこなわずに査定を受けた場合、媒介契約を締結する際に不動産会社からインスペクションに関する説明があります。
実施前の流れは、調査の重要性を確認した後、既存住宅状況調査技術者を紹介してもらい、手配が整ったら調査を開始します。
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不動産売却前にインスペクションをするメリット
不動産売却前にインスペクションをおこなうメリットを、売主と買主の視点で見ていきましょう。
売主側のメリット
売主側のメリットは、所有する土地や建物を迅速かつ高値で売却できる可能性が高まることと、引き渡し後のトラブルを未然に防げる点です。
まず、売主が既存住宅状況調査技術者に調査を依頼する最大のメリットは、中古物件であっても劣化や欠陥がないと証明できるため、購入希望者を見つけやすくなることです。
事前に劣化や欠陥が明らかであれば、必要に応じてリフォームやリノベーションを検討するきっかけとなり、費用がかかっても安心して買い手を見つけることができます。
劣化や欠陥がない物件であると証明できれば、売出価格も相場以上に設定できる可能性があるでしょう。
次に、調査によって劣化や欠陥が発覚した場合でも、事実を購入希望者に伝えられるため、あとから伝達ミスによる損害賠償請求のリスクを軽減できます。
中古物件の売買取引では、引き渡し後に致命的な劣化や欠陥が発覚した場合、売主に修繕費用を請求される可能性があります。
通常、媒介契約を締結している不動産会社が査定時にすべての問題点を把握すべきですが、目視で確認できない部分まで完全にチェックするのは難しいです。
あとからトラブルが発生すると、高額な買い物をした買主だけでなく、予期せぬ出費が発生する売主にも大きな負担がかかります。
そのため、不動産会社の査定にくわえ、既存住宅状況調査技術者の調査を行うことで、劣化や欠陥の把握漏れを未然に防ぐことができます。
買主側のメリット
買主側のメリットは、気になる物件を安心して購入できる点と、引き渡し後の費用負担を把握できる点です。
中古物件は目視で確認できない内部の劣化や設備の欠陥を把握するのが難しいですが、プロの調査が完了していると分かれば安心して購入できます。
もちろん、重要事項説明書や賃貸借契約書に記載されていない劣化や欠陥が発覚した場合、売主に対して損害賠償を請求することが可能です。
しかし、大規模な修繕が必要になった場合、費用の負担がないとしても仮住まいを強いられ、新生活がスムーズに始められない恐れがあります。
引き渡ししたあとにトラブルがない状態で新生活を始めるためにも、既存住宅状況調査技術者の調査を受けている物件を選ぶことが賢明です。
さらに、修繕の必要な部分や劣化状況を的確に把握したうえで物件を購入できるため、引き渡し後にかかる維持費やリフォーム費用を予測しやすい点も買主にとって安心材料となるでしょう。
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不動産売却のインスペクションにかかる費用
不動産売却のインスペクションにかかる費用の相場は、おおよそ5万円です。
インスペクションは必須なのか
2018年4月1日に宅地建物取引業法が改正されて以来、不動産売買をおこなう売主に対して不動産会社は、既存住宅状況調査技術者(インスペクター)による物件調査の依頼を推奨しています。
同時に、売買取引契約を締結する前に必ず実施する重要事項説明の際にも、既存住宅状況調査技術者による調査結果を説明することが義務付けられました。
ただし、既存住宅状況調査技術者による調査自体は必須ではありません。
売主が実費でおこなう調査であり、「調査をすることで引き渡し後のトラブルを回避でき、効率的な販売活動ができる可能性がある」と伝えるのが不動産会社の役割です。
不動産会社からの提案を聞いた上で、最終的に調査を依頼するかどうかは売主の判断となります。
具体的な費用相場
より具体的な費用相場は、以下のとおりです。
マンションが約5万円・約165平米未満の戸建住宅は約4.5万円・約165?250平米未満の戸建住宅は約5万円・約250?500平米未満の戸建住宅は約6.5万円となります。
マンションの場合、面積によって金額の差を設けている業者は少ないですが、一戸建ての場合は面積によって調査方法が異なるため、金額の差を設けている会社が多いです。
業者や物件の種類によって具体的な調査費用は変動するため、業者に見積もりや内訳を確認したうえで、納得できる金額の業者に依頼するようにしましょう。
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まとめ
所有している中古物件を売るときは、目に見えない劣化や欠陥を見落とさないためにも、インスペクションを利用する方が増えています。
国が定める既存住宅状況調査方法基準に則り、既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が物件の状態を細かく確認してくれます。
プロに調査をしてもらうだけで効率よく販売活動ができたり、物件の価値が保証されて相場以上の金額で取引できる可能性があるため、前向きに検討してみてください。
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