土地や建物の所有者がいなくなってしまった場合、安否確認のほかにも起こりうる問題に対処しなければなりません。
本来であれば土地や建物を売るには所有者が動かなければなりませんが、行方不明の場合はほかの人が代理でおこなえる可能性があります。
本記事では、行方不明になったときの失踪宣告をお伝えしたうえで、不動産の売却方法と不在者財産管理人について解説します。
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行方不明者が名義人の不動産を売却するためにおこなう失踪宣告とは
失踪宣告とは、行方不明になって生死がわからない状態の人に対して法律上で死亡したとみなす制度です。
土地や建物の名義人だった場合、所有者がいない限りは管理・売却・解体・相続などあらゆる手続きができずに放置されてしまい、空き家になるリスクがあります。
ただし、所有者が死亡したとして第三者が不当に利益が得られるようなエラーが起こらないように、失踪状況を確認するために普通失踪と特別失踪に区別して判断されます。
普通失踪は、7年以上該当人物が生きているのか死んでいるのかわからない状態のときに申立てする方法です。
申し立てが認められると、該当者は失踪した日から7年経過した日が死亡日に設定されます。
特別失踪（危難失踪）は、戦争・船舶事故・自然災害など災難に遭遇した可能性が高い人が生きているか死んでいるのかわからない状態のときに申立てする方法です。
該当する災難が発生してから1年以降であれば、特別失踪として承認される可能性があります。
失踪宣告の申し立てをするには、まず行方不明者の住所地がある地域の家庭裁判所で申立書・不在者の戸籍謄本と戸籍附票・失踪を証明する資料・申立人と不在者の利害関係を証明する書類を提出します。
申し立てができる人物は、配偶者・相続人・遺言で財産を取得する予定の人・財産管理人などの利害関係が認められる立場の人のみで、親族以外や友人からの申し立ては認められません。
書類を用意するのと同時に、申し立て費用として800円の収入印紙と4,816円の広報広告料とそのほか連絡用の郵便切手代などがかかります。
家庭裁判所への申し立てが済むと、調査がはじまり、提出した書類の確認や聞き取り調査に進みます。
一般的に、申し立てから失踪申告が承認されるまでは公示催事を含めて最短6か月程度です。
公示催事とは、行方不明者本人やその人の生死に関わる情報を持っている人が家庭裁判所に申し出をするように、裁判所の掲示板などで催告する制度です。
催告に対する反応がなくて申し立てが承認されたら、10日以内に行方不明者本人の本籍地もしくは申立人が済む地域の役所で失踪届を提出します。
失踪届を提出する際には、家庭裁判所から交付される審判書謄本と確定証明書が必要です。
すべての作業が完了した時点で、婚姻の解消・相続の開始・相続人からの除外・死亡保険金の請求などが認められ、不動産売却の準備をはじめられます。
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所有者や共有名義人が行方不明の不動産の売却方法
失踪宣告の手続きが完了しただけでは、行方不明者が所有する不動産の売却はできません。
なぜなら、失踪届をだしただけでは法律上で死亡が認められるだけであり、不動産の所有者自体は変わっていないからです。
そのため、役所に失踪届を提出したら、法務局で所有者の相続登記（名義変更）をおこなってください。
行方不明者の利害関係者のみがおこなう特別な手続きではなく、土地や建物の所有者や名義人が亡くなったときにおこなう手続きと同じです。
相続登記では、登記申請書・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本もしくは除籍謄本・相続人全員の最新の戸籍謄本と住民票の写しが必要です。
代理人が相続登記の申請をする場合は委任状、相続人が複数いるのであれば遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書の添付を追加で用意します。
必要に応じて遺言書・固定資産評価証・相続関係説明図などの必要書類を税務署の窓口もしくは郵送で提出が必要ですが、指示された場合のみで問題ありません。
必要書類が多いため不備がないように気を付けたうえで、法務局から登録完了証が届けば手続き完了です。
手続き時に希望すれば、登記識別情報通知書を発行してもらえます。
失踪宣告を申し立てて承認されたのちに、行方不明者が発見された場合は、取り消しの申請がおこなえます。
取り消しの手続きをしたら、可能な限り宣告をおこなう前の状態に権利関係を戻さなければなりません。
たとえば、法律的に死亡が認められて相続人たちが土地や建物を分配して、一部は売却して一部は保管していたとします。
その場合、残っている土地や建物の所有権は行方不明者に戻りますが、現金化された部分に対しては返還する義務はありません。
共有者の一人が行方不明になった場合、管理や税金の支払い負担の分配ができなくなるため、残りの共有者が負担に感じる可能性があります。
共有持分のみであれば、ほかの共有者の同意がなくても売却できますが、土地や建物の場合は購入希望者が現れにくいため現実的には取引相手を見つけるのは困難です。
失踪宣告の申し立てをしたり、不在者財産管理人の専任して共有名義を解消したりする方法が現実的ですが、手間がかかるのであれば共有持分専門の買取業者に依頼する方法も検討しましょう。
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不在者財産管理人とは
不在者財産管理人とは、行方不明者の代わりに財産を管理する権利を持つ人です。
土地や建物を売却する権利も持ち、共有名義の中に行方不明者がいるのであれば不在者財産管理人を専任すれば代わりに管理や売却の同意を得られます。
失踪宣告を申し立てるためには災難から1年もしくは7年以上の経過が必要となりますが、不在者財産管理人になるには期間の縛りや該当者の生死も問いません。
不在者財産管理人を選定して不動産売却をする流れは、候補者の選定・選任の申し立て・権限外行為の許可です。
まず、一般的には利害関係のない第三者を候補にするのが一般的であり、民間の弁護士などの専門家に依頼する選択も認められています。
専門家に依頼した場合は、プライベートな内容を保護できるなどのメリットがある代わりに、一定額の報酬の支払いが求められます。
続いて、不在者財産管理人が決まったら家庭裁判所に対して申し立てをしますが、申し立てができるのは利害関係のある人たちのみです。
申し立てをするときは、申立書・不在者の戸籍謄本と戸籍附票と財産に関する資料・不在者財産管理人候補者の戸籍附票・不在の証明資料・利害関係を証明する資料が必要です。
書類を用意するのと同時に、申し立て費用として800円の収入印紙と4,816円の広報広告料とそのほか連絡用の郵便切手代などがかかります。
行方不明者の財産の総額よりも不在者財産管理人への報酬や管理費用の総額が高くなる場合、不足分の支払いは申し立てをした人が支払わなければなりません。
最後に、不在者財産管理人が確定したら、家庭裁判所から権限外行為の許可申請をもらいます。
権限外行為の許可がなければ、土地や建物の売却はできないため、注意が必要です。
申請内容によっては、候補者が家庭裁判所に呼び出されて事情確認をされる場合がありますが、スムーズに手続きを進めるためには早急に対応してください。
すべての流れで許可が出れば、不在者財産管理人として認められて、自由に財産管理ができます。
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まとめ
土地や建物の所有者や共有名義人が行方不明になったとしても、正式な手続きをおこなえば売却可能です。
不在者と利害関係のある人が家庭裁判所に対して申し立てをすれば、法律上で死亡したとして承認してもらえて名義変更などが可能になります。
また、利害関係のない第三者に協力してもらった不在者財産管理人を選任すれば、代わりに不動産売却などの財産管理をしてもらえます。
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