相続などで土地を所有しているなかで、使う予定がなく、売却を検討している方も少なくないでしょう。
土地の売却をおこなう際には、いくらで売れるのか、も大事なポイントですが、「売却にどれくらいのコストがかかるのか」も把握しておく必要があります。
とくに、売却した際に利益が出るケースでは、かかる税金が大きくなる可能性もあるため、いかに節税できるかを考えなければならないでしょう。
そこで今回は、土地の売却にかかる税金や、売却時にかかる税金の節税対策にくわえて、節税対策で使える特例について解説していきます。
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土地の売却にかかる税金とは？
土地の売却を検討している方にとって、税金の理解は重要なポイントです。
税金の種類やその額を事前に把握しておくことで、予算や計画がスムーズに進むでしょう。
この章では、土地の売却にかかる代表的な税金として、印紙税、登録免許税、譲渡所得について解説します。
印紙税
印紙税は、契約書や領収書などの文書に対して課せられる税金です。
土地に限らず、不動産の売買契約書には印紙税が必要であり、その額は契約金額に応じて異なります。
たとえば、1,000万円以上5,000万円以下の契約書には2万円の印紙が必要です。
また、5,000万円を超える契約書には6万円の印紙が必要となります。
印紙税の支払いは、契約書に印紙を貼付し、消印をすることで完了します。
この税金は、売主と買主の両者が、平等に負担することと民法で定められていますが、片方が写しのみを所有する場合は、節税が可能です。
事前に売主と買主の両者で取り決め、印紙税を適切に支払うことで、法的なトラブルを避けることができるでしょう。
登録免許税
登録免許税は、不動産の所有権移転や抵当権設定にかかる税金です。
土地の売却に伴う所有権移転の際には、この税金が発生します。
この登録免許税について、土地の売買では「所有権移転登記」をおこなわなければならず、基本的には買主が負担することとなります。
したがって、登録免許税は売主側の負担はありません。
ただし、土地の住宅ローンが残っていた場合は、金融機関が設定している抵当権を抹消するための費用がかかります。
なお、登録免許税の費用は、不動産1軒あたり1,000円となっています。
譲渡所得
譲渡所得は、土地の売却によって得られる利益に対して課される税金です。
具体的には、売却価格から取得費用や譲渡費用を差し引いた金額が譲渡所得となります。
この所得には、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類があり、所有期間に応じて税率が異なります。
長期譲渡所得は所有期間が5年を超える場合で、基本税率は20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）です。
一方、短期譲渡所得は所有期間が5年以下の場合で、基本税率は39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）です。
このように、所有期間が5年以下である場合は、転売防止の目的で税率が高く設定されていることが分かります。
そのため、土地の売却をおこなう際には、所有期間と併せてタイミングを見計らう必要があるでしょう。
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土地の売却にかかる税金の節税対策
土地の売却を検討する際、税金の節税対策は重要なポイントです。
適切な節税対策をおこなうことで、手元に残る利益を最大限に引き上げることができるでしょう。
では、土地売却に関わる税金の節税対策として、譲渡費用の計上、取得費の加算、認められない支出についてみていきましょう。
譲渡費用を漏れなく計上する
譲渡費用とは、土地の売却に直接かかった費用のことを指します。
これには、仲介手数料や測量費用、登記費用などが含まれます。
これらの費用を漏れなく計上することで、譲渡所得を減らし、結果的に税金を抑えることが可能です。
とくに、仲介手数料は大きな金額になることが多いため、必ず計上するようにしましょう。
また、測量費用や登記費用も忘れずに含めることで、総額を正確に把握できます。
こうした譲渡費用の計上は、税務署に対する証拠書類の提出も必要となるため、領収書や契約書をしっかりと保管しておくことが重要です。
取得費に加算できるものを加える
取得費とは、土地を購入した際にかかった費用や、その後の造成費用などを指します。
土地の購入価格だけでなく、購入時の手数料や登記費用、さらに土地の改良や整備にかかった費用も含めることができます。
これにより、実際の取得費用を増やすことで、譲渡所得を減らし、税金を節約することができるのです。
たとえば、購入時の仲介手数料や登記費用、改良工事の費用などが該当します。
これらを正確に計算し、適切に申告することで、大幅な節税が期待できます。
必要な領収書や証拠書類を整理し、申告時に適切に反映させることが大切です。
認められない支出
ここまで、土地の売却にかかった費用を漏れなく計上することで節税対策になるとお伝えしましたが、全ての支出が認められるわけではありません。
たとえば、日常的な管理費用やメンテナンス費用は、譲渡費用や取得費として計上することはできません。
また、自己利用のためにおこなった改装やリフォーム費用も同様に認められないでしょう。
これらの費用を誤って計上すると、後で税務署からの指摘を受ける可能性があります。
適正な費用を計上するためには、税務に詳しい専門家のアドバイスを受けることが推奨されます。
誤った申告を避けるためにも、事前に確認し、適切な資料を整えておくことが重要です。
正確な情報を基に、適切な節税対策を講じるようにしましょう。
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土地の節税対策として使える特例
土地の売却を検討している方にとって、税金の負担を軽減することは重要です。
適用できる可能性がある特例を知っていることで、税金を大幅に減らすことができるでしょう。
この章では、土地の節税対策として利用できる代表的な特例についてご紹介いたします。
所有期間10年超の場合の軽減税率
土地を所有している期間が10年を超える場合、譲渡所得に対する軽減税率が適用されます。
これは、一定の要件を満たしている居住用の土地について、所有期間が10年を超えていれば、さらに譲渡所得税の軽減税率が適用されるのです。
具体的には、課税譲渡所得のうち、6,000万円以下にあたる部分が、14.21％まで引き下げられます。
これにより、通常の税率よりも低い税金で済むため、節税効果が期待できるでしょう。
ただし、この特例を適用するためには、土地の所有期間を正確に計算し、必要な手続きをおこなうことが重要です。
相続によって取得した土地の特例
相続によって取得した土地を売却する場合、一定の条件を満たせば特例が適用されます。
この特例により、譲渡所得税を大幅に軽減することが可能です。
たとえば、相続開始から3年10ヶ月以内に売却する場合、一定の控除を受けることができます。
具体的には、相続税の取得費加算の特例が適用され、譲渡所得を減らすことができるでしょう。
また、この特例を適用するためには、相続税の申告をおこなう必要があります。
適用条件を確認し、正確な手続きをおこなうことで、節税効果を最大限に引き出すことができるでしょう。
3,000万円特別控除
土地を売却する際、3,000万円の特別控除を受けられる可能性があります。
この特例は、居住用財産を売却した場合に適用され、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。
これにより、譲渡所得税の負担を大幅に軽減することが可能です。
たとえば、譲渡所得が3,000万円以下の場合、税金はかかりません。
また、譲渡所得が3,000万円を超える場合でも、超えた部分にのみ税金がかかります。
ただし、一定の条件を満たす必要があるため、条件を確認し適切な申告をおこなうことで、効果的な節税対策となるでしょう。
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まとめ
土地の売却にかかる税金には、印紙税、登録免許税、譲渡所得があり、所有期間によって税率が異なるため、これらを事前に把握し適切に対応することが重要です。
また、土地の売却にかかる税金の節税対策としては、譲渡費用を漏れなく計上し、取得費に加算できるものを正確に計上し、認められない支出を避けることが大切です。
さらに、所有期間が10年超の軽減税率、相続によって取得した土地の特例、3,000万円特別控除があり、これらを正確に適用することで節税効果が期待できるでしょう。
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