住宅ローンの返済中であっても、離婚や転職、転勤などの理由で、住み替えをするケースは少なくありません。
旧居の残債が発生する場合は「住み替えローン」の利用もおすすめです。
今回は、住み替えローンとはなにか、利用するメリット・デメリットや流れについて解説します。
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ローン返済中でも住み替えできる？住み替えローンとは
住宅ローンの残債がある状態で新たにローンを組む場合、旧居を売却して完済できれば、新居のローンを組むことができます。
しかし、旧居を売却しても完済できない場合はどうすればよいのでしょうか。
そのような場合には、「住み替えローン」を利用することで、新居の購入資金を確保することができます。
住み替えローンとは
住み替えローンとは、旧居の住宅ローンの残債分と新居の購入資金を合わせて借り入れることができるローンです。
金融機関によっては「買い替えローン」とも呼ばれます。
一般的には、旧居を売却してから新居を購入する流れになりますが、旧居を売却するためには住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権とは、住宅ローンを借りる際に金融機関が設定する権利で、返済不能時の担保として自宅を提供することです。
旧居の売却額や自己資金が残債に届かない場合、抵当権の抹消はできません。
そこで住み替えローンを利用し、未精算の残債分を借り入れることで、抵当権を抹消することが可能です。
また、住み替えローンでは残債分と購入資金を同時に借り入れられるため、残債があっても住み替えが可能となります。
住み替えローンの主な利用シーン
新居を購入し、住み替えをするとき
住み替えローンの代表的な利用シーンは、新居を購入して住み替えるときです。
次の場合には住み替えローンは利用できません。
●旧居を売却してローンを完済している場合
●賃貸目的の物件を購入する場合
●自宅を売却しない場合
住み替えローンを利用するときには、新居が担保となります。
そのため、実家に住み替える場合や、旧居の売却後に賃貸用物件を購入する場合には利用できません。
旧居のローンを売却益で完済できないとき
もう一つは、旧居の売却益でローンを完済できない場合です。
住み替えローンは、新居購入時のローンに旧居のローン残債を上乗せして借り入れます。
したがって、旧居の売却益でローンを完済できる場合には住み替えローンは必要ありません。
旧居のローンを完済し、新居の購入費用を工面したい場合は、通常の住宅ローンを利用するのが一般的です。
住み替えローンを利用するときには、新居が担保になるため、契約者が新居に住む必要があります。
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住み替えローンの特徴は？メリット・デメリットについて
住み替えローンの特徴は、住宅ローンを完済できなくても住み替えができることです。
一方で、住宅ローンよりも金利が高く、審査が厳しいなどの注意点もあります。
続いて、住み替えローンのメリットやデメリットを解説します。
住み替えローンのメリット
メリット①：売却代金でローン完済できなくても住み替えが可能
自宅の売却資金や自己資金、親族からの資金援助を受けても住宅ローンを完済できない場合、通常は住み替えが困難です。
しかし、住み替えローンを利用することで、売却代金や自己資金だけで住宅ローンを完済できなくても住み替えできます。
転勤や子育て、親の介護などの理由で自己資金が不足している場合は、住み替えローンの利用を検討すると良いでしょう。
メリット②：仮住まいの費用が不要
現在のマイホームを先に売却する場合、新居を購入して入居するまでの間は仮住まいが必要になります。
仮住まいには家賃の他に敷金や礼金、仲介手数料などの費用がかかり、引っ越し費用も増えます。
しかし、住み替えローンを利用すると、旧居の売却と新居の購入を同時におこなうため、仮住まいの費用が不要です。
引っ越しも一度で済むため、費用を削減できます。
メリット③：二重ローンを避けられる
新居を先に購入する場合、現在の住宅ローンにくわえて新しい住宅ローンを一時的に抱えることになりかねません。
これにより、返済日や引落先の口座が異なる場合、資金管理の負担が増し、返済が遅延するリスクが高まります。
しかし、住み替えローンを利用することで、旧居の残債と新居のローンを一本化できるので、資金管理の手間が軽減されます。
住み替えローンのデメリット
デメリット①住宅ローンよりも金利が高い
金利は金融機関や金利タイプによって異なりますが、住み替えローンの金利は通常の住宅ローンよりも高い傾向があります。
住宅ローンは年1%を下回る金利もありますが、住み替えローンの金利は年2〜4%が相場です。
住み替えローンを利用すると借り入れ額が増えるので、返済負担が家計に影響を与える可能性があります。
デメリット②金融機関の融資審査が厳しい
住み替えローンの審査では、年収に占める年間返済額の割合（返済負担率）が重要視されます。
返済負担率が基準を超えると審査に通りません。
住み替えローンは借り入れ額が高く、金利も高いため、返済負担率が上がりやすくなります。
また、自動車ローンや奨学金など他の借り入れも返済負担率に含まれるため、他の借り入れが多い場合、審査はさらに厳しくなります。
デメリット③住み替えローンを取り扱う金融機関が少ない
通常の住宅ローンは多くの金融機関が取り扱っており、豊富な選択肢があります。
しかし、住み替えローンがある金融機関は限られており、選択肢が少ないため、条件に合ったローンを見つけにくいかもしれません。
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住み替えローンを利用するときの流れを理解しよう
住み替えローンを利用するときには、流れを理解しておきましょう。
計画的に進めることで、スムーズに住み替えが実現できます。
①ローン残債の確認と事前準備
はじめに、現状把握と準備から始めましょう。
以下の点を確認しておくとスムーズに進められます。
●住宅ローンの残債の確認
●旧居の売却相場の確認
●自己資金の把握と新居の頭金への充当額の検討
●前年度の収入がわかる源泉徴収票などの収集
②不動産会社を探す
次に、旧居を売却する不動産会社を探します。
住み替えでは売却と購入が同時進行するため、不動産会社選びは非常に重要です。
事前に住み替えであることを伝え、しっかりとサポートをしてくれるか確認しましょう。
そうすることで、不動産会社も住み替えに向けた準備を先回りでおこなうことができるため、安心して住み替えができるでしょう。
③住み替えローンを扱う金融機関を探す
住み替えローンは、メガバンクから地方銀行まで多くの金融機関が取り扱っています。
通常の住宅ローンよりも金利が高く、融資条件も厳しいですが、金融機関ごとに金利キャンペーンや審査基準が異なります。
融資額のシミュレーションができるサイトなどを活用し、条件を比較すると良いでしょう。
④ 住み替えローンの申し込み（事前審査）
利用したい金融機関を選定したら、まず事前審査に申し込みます。
事前審査には2〜3日かかり、収入、勤務先、頭金の有無、借り入れ希望額などを基に返済能力を判断します。
売り先行にする場合は、ローンの返済可能額や新居にかける予算を具体的に立てやすいです。
一方、買い先行にすると、新居を担保にローンを組むため、借り入れの見通しが立てやすくなります。
⑤融資を受ける
事前審査が通り、新居の購入が決まったら、信用保証会社による本審査がおこなわれます。
本審査には2〜3週間ほどかかり、家族構成、雇用形態、勤続年数、新居の担保評価など、より詳しく返済能力がチェックされます。
本審査に通過すると、指定した口座に資金が振り込まれるでしょう。
住み替えの場合、この融資実行日に旧居の売却と新居の決済を同日におこなう必要がありますが、これが難しい場合は「住み替え特約」を利用するとスムーズに進められます。
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まとめ
住み替えローンは、旧居の売却益で住宅ローンを完済できない場合に利用でき、旧居の残債と新居の購入資金をまとめて借り入れられます。
仮住まいの費用や二重ローンを避けられるメリットがある一方で、金利が高く、審査が厳しいなどのデメリットもあります。
利用するときは、流れを理解し、計画的に進めることが重要です。
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