多くの方にとって、不動産売却の機会はそうそうあるものではありません。
とくに初めて不動産売却をおこなう場合は「何から始めたら良いのか」「次は何をすれば良いのか」と次々に疑問が生じ、悩んでしまうことでしょう。
そこで、この記事では、不動産売却をおこなう際のよくある悩みを3つの場面にわけて解説します。
不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。
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不動産売却を始める際によくある悩み
不動産売却を始める際によくある悩みは、次のとおりです。
●不動産売却の始め方がわからない
●不動産会社の選び方がわからない
●不動産売却にかかる費用の相場がわからない
これらの悩みを解決するためには、不動産売却の流れを押さえ、見通しを立てることをおすすめします。
不動産売却を始める際によくある悩みの解決法
不動産売却をしたいと考える方の多くが最初に直面するのが、「どのようにして不動産売却を始めたら良いのかわからない」「何から手を付けたら良いのかわからない」という悩みです。
不動産売却の一般的な流れは、次のように進みます。
●不動産会社に査定を依頼する
●不動産会社と媒介契約を結ぶ
●不動産会社が売却活動をおこなう
●買主と売買契約を締結する
●精算と引き渡しをおこなう
この流れにしたがうと、不動産売却で最初におこなうことは「不動産会社に査定を依頼する」です。
しかし、不動産会社は多く存在するため、今度は「どの不動産会社を選べば良いのかわからない」という悩みが生じます。
不動産会社といっても、長年その土地で営業している町の不動産屋さんや全国展開しているチェーンの不動産会社など、規模や得意分野はさまざまです。
町の不動産屋さんと大手不動産会社のどちらが良いのかは、売主の考え方によるため、一概にはいえません。
不動産会社を選ぶ際には、不動産会社のホームページなどをチェックして、その会社の得意分野を見極めると良いでしょう。
ホームページを確認すると、売買中心なのか賃貸中心なのか、一戸建てが得意なのかマンションが得意なのか、その土地でどのくらい営業しているのかなどがわかります。
売却したい不動産と同じ種類の不動産の売買実績が豊富で、その土地にくわしい不動産会社を選ぶと安心です。
査定後にどの不動産会社と媒介契約（不動産売却を依頼する契約）を結ぶべきか迷った場合は、ご自身との相性をもとに決める方法もあります。
「相性で決めるなんて」と思うかもしれませんが、不動産売却では担当者とのやりとりが多く、噛み合わない相手だとスムーズに進みません。
話していてストレスにならないか、やりとりの頻度は適切か、対応は誠実かなどをチェックしましょう。
不動産売却にかかる費用は、一般的には売却価格の5％です。
不動産売却時には、仲介手数料・抵当権抹消費用・印紙税など、不動産売却後には譲渡所得税などが発生します。
売却価格が3,000万円の場合、これらの費用をあわせた金額の目安は150万円です。
売却価格と査定額は同一ではありませんが、査定額をもとに費用がいくらかかるかを算出し、あらかじめ用意しておくと良いでしょう。
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不動産売却のお金にまつわる悩み
不動産売却のお金にまつわるよくある悩みは、次のとおりです。
●不動産売却したいが住宅ローンが残っている
●早く現金化しなくてはならない事情がある
●売買代金が未払いにならないか心配
不動産売却は大きなお金が動くからこそ、これらの悩みが生じやすくなります。
これらの悩みを解決するためには、不動産売却のルールや方法を確認しておきましょう。
不動産売却のお金にまつわる悩みの解決方法
住宅ローンの残っている不動産でも、売却する方法はいくつかあります。
まずは、住宅ローン残高と査定額を比較し、どちらが高いかを確認してみてください。
住宅ローン残高よりも高く売れそうな場合は、売買代金で住宅ローンを完済できるため、通常どおり不動産売却をおこなえます。
もし、住宅ローン残高よりも低い価格での売却となりそうな場合でも、ご自身の貯金などを足して完済できるのであれば、不動産売却は可能です。
どうしても完済できない場合は、完済できる状態になるまで不動産売却を待つか、金融機関の許可を得て「任意売却」を選択することになります。
また、早く現金化したい場合は、「買取」という選択肢もあります。
買取の場合、不動産会社が買主となります。
一般的な不動産売却では売却活動をおこなうため、現金化までに3か月～6か月程度の期間が必要です。
一方、買取では買主を探す必要がないため、最短数日で不動産を現金化できます。
ただし、一般的な不動産売却の相場よりも安値での売却になるため、注意が必要です。
売買代金が未払いにならないか不安に感じる方は、まず不動産会社に買主の資金力の調査をしっかりとおこなうように依頼してください。
そのうえで、手付金の金額を通常よりも少し高く設定したり、売買契約の締結時に「買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合は契約を白紙にする」といった特約をつけたりすると、支払いが困難な買主を回避できます。
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不動産が売れないことに関する悩み
不動産売買の対象となるのは、新築に近い不動産や、都市部にある不動産ばかりではありません。
築年数が古い不動産や地方にある不動産を、「売れないのではないか」と悩みながら売りに出す方も大勢います。
また、一見売れにくい要素のない不動産が思うように売れず、悩んでしまう方も珍しくありません。
このような悩みに対しては、売り出し方に工夫をしたり、売り出し方を見直したりすることをおすすめします。
不動産が売れないことに関する悩みの解決方法
築年数が古い一戸建ての場合は、都市部にあるか、地方にあるかでおすすめの売り出し方が異なります。
都市部にある築年数が古い一戸建ては、取り壊して更地として売り出す方法がおすすめです。
更地にすると買主の自由に利用できるため、立地に惹かれた方が購入する可能性があります。
地方にある築年数の古い不動産は取り壊さず、リフォームしてから売り出すか、リフォームせずにその分の価格を下げて売り出すと、買主が見つかりやすいでしょう。
働き方や考え方の多様化により、地方にあるゆったりとした一戸建てを安く購入し、自分好みに手をくわえて暮らしたいという方が増えているためです。
どのような売り出し方が合っているかはケースバイケースであるため、不動産会社の担当者と相談しながら方針を決めることをおすすめします。
一見売れにくい要素のない不動産が思うように売れない場合は、売り出し価格が相場とかけ離れているおそれがあります。
売り出し価格が相場より高すぎる場合だけでなく、安すぎる場合も「事故物件ではないか」と勘繰られてしまい、買主が見つかりません。
あらためて査定をおこなったり、国土交通省が提供している「土地総合情報システム」を利用したりして、適正価格を確認してみましょう。
売り出し価格を適正にしても売れない場合は、お金の悩みの章でご紹介した「買取」という方法もあります。
買取はすべての不動産で実施できるわけではありませんが、築年数の古い不動産であっても買取の対象となる可能性があります。
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まとめ
不動産売却は大きな金額が動く取引であり、人生で何度も経験することではありません。
そのため、多くの方が「始め方がわからない」「金銭面で不安がある」「売れないかもしれない」といった不安を抱きます。
不安を解決するためには、不動産売却の流れや方法を確認して見通しを立てたり、不動産会社の担当者に相談したりすることが大切です。
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