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中古マンション購入時に住宅ローンが通りにくい物件の特徴について解説

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中古マンション購入時に住宅ローンが通りにくい物件の特徴について解説

カテゴリ:不動産の知っトク情報

中古マンション購入時に住宅ローンが通りにくい物件の特徴について解説

住宅ローンを利用して中古マンションを購入する場合、購入する物件を担保にして金融機関から融資を受けます。
しかし、物件によっては住宅ローンの審査に通らない可能性があるため、事前にその特徴について知っておくことが大切です。
そこで今回は、住宅ローンの審査が通りにくい中古マンションの特徴について解説します。
住宅ローンを利用して、中古マンションを購入しようとご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンが通りにくい中古マンションの特徴①旧耐震基準

住宅ローンが通りにくい中古マンションの特徴①旧耐震基準

中古マンション購入時に住宅ローンを利用する場合は、金融機関が融資可能かどうかの審査をおこないます。
契約者の情報はもちろん、担保(購入したい中古マンション)の資産価値も重要視されます。
なぜなら、万が一契約者が住宅ローンを返済できなくなった場合、金融機関はそのマンションを差し押さえ、売却して債権を回収するためです。
つまり、売却しにくい中古マンションは債権を回収できない恐れがあるため、金融機関の審査に通りにくいといえるのです。
一般的に、住宅ローンが通りにくいといわれる中古マンションとして、まず「旧耐震基準」の建物が挙げられます。

耐震基準とは

耐震基準とは、建築する建物の耐震性能を示す基準のことで、国が法令によって定めています。
耐震基準は、昭和56年に大きく改正され、同年5月31日以前の建築確認で適用された基準を「旧耐震基準」、6月1日以降を「新耐震基準」と区別されました。
旧耐震基準とは、震度5強程度の揺れが発生しても建物が倒壊せず、破損した場合でも補修すれば生活可能な構造基準をいいます。
一方、新耐震基準は、震度6強~7程度の揺れが発生しても倒壊しないような構造基準を指します。

旧耐震基準が住宅ローンの審査に通りにくい理由

新耐震基準より安全性が低い旧耐震基準の建物は、資産価値も低いことから、担保として評価されない場合があります。
さらに売却が困難になることが予想される点も、審査に通りにくい理由の1つです。

旧耐震基準の建物を購入する際の対処法

旧耐震基準の中古マンションの場合、「フラット35」を利用して購入できる場合があります。
フラット35とは、金融機関が住宅金融支援機構と提携して扱う住宅ローンで、返済期間中の金利が変わらない「全期間固定金利型」であることが大きな特徴です。
フラット35の場合、旧耐震基準であっても、建築士や指定検査機関の診断調査のうえ、規定に適合していれば、「適合証明書」を取得することで融資を受けられる場合があります。

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住宅ローンが通りにくい中古マンションの特徴②再建築不可

住宅ローンが通りにくい中古マンションの特徴②再建築不可

次に、中古マンションで住宅ローンが通りにくいケースとして、「再建築不可」の建物について解説します。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、文字どおり、現在建っている建物を解体すると新たに建物を建てることができない物件を指します。
本来建物を建てるときには、接道義務や建ぺい率など、建築基準法が定める基準を満たさなければなりません。
たとえば、建築基準法では、以下のような接道義務を定めています。
建物を建てる際には、建築基準法が定める幅員4mの道路に2m以上接しなければならない
ところが、現存する建物のなかには、現行の基準が定められる前に建築されたものも少なくありません。
そのような物件は、現在建っている建物に居住することについては問題ありませんが、解体して更地にしてしまうと、基準を満たさなければ再建築できないのです。

再建築不可物件が住宅ローンの審査に通りにくい理由

旧耐震基準の物件同様、再建築不可物件は資産価値が低く、担保として評価しにくいといえます。
また再建築できないという制限がある土地を、すすんで購入したいと考える買主はなかなか見つからない可能性が高いことも、住宅ローンの担保として認められにくい理由の1つです。

再建築不可物件の活用方法

再建築不可の中古マンションは、建て替えて活用することができません。
したがって、賃貸物件として活用したい場合や、売却して現金化したい場合は、リフォームをして見栄えを良くすると活用しやすくなる可能性があります。
ただしリフォームについても、「2階建て以下」「延べ床面積500㎡以下」など、条件が設けられているため、事前に確認が必要です。
大型の商業施設などが近くにある場合は、更地にして駐車場として活用するのも方法の1つです。
しかし、再建築不可物件は接している道路の幅員が狭いため、スムーズに車が出入りできるかどうかを確認する必要があります。
利用者があまりいないような立地、駐車しにくい土地などは、収益性に期待ができないでしょう。
再建築不可の中古マンションを更地にする場合は、入庫がしやすいか、収益性が高いかなどを事前によく考え、ご家族とも相談したうえで決断してください。

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住宅ローンが通りにくい中古マンションの特徴③借地権付き

住宅ローンが通りにくい中古マンションの特徴③借地権付き

最後に、借地権付きの中古マンションを購入するケースについて解説します。

借地権とは

借地権とは、第三者が所有する土地の権利を借りることです。
借地権付きの中古マンションの場合、その土地は建物を所有している方のものではないため、自由に活用することができません。

借地権付きの物件が住宅ローンの審査に通りにくい理由

借地権付きの中古マンションの場合、その土地を担保にして住宅ローンを利用する際には、土地の所有者の許可を得なければなりません。
土地の所有者にしてみれば、自分の土地を担保にされることになるため、許可を得られない可能性があります。
また借地権には期間があり、契約によっては期間満了時に更地にして貸主に返還しなければならないケースもあります。
土地を担保にすることについて貸主の許可を得られたとしても、借地権の期間より長い借入期間を設定することは一般的にできません。
したがって、住宅ローンの返済期間が通常より短くなり、それに伴って月々の返済額が大きくなります。
つまり、住宅ローンを利用して借地権付きの中古マンションを購入した場合、返済の負担が大きいことから、生活がひっ迫する恐れがあるのです。
さらに借地権付きの物件は、担保価値が通常の物件より低くなる傾向にあります。
担保価値が低ければ融資可能額も少なくなるため、希望額を借り入れることができず、中古マンションの購入が難しくなる可能性が高いといえます。
くわえて、万が一債務者が返済できなくなった場合、金融機関は物件を競売にかけて売却し、債権を回収しなければなりません。
しかし、借地権付きの中古マンションはそもそも売れにくいため、売却できない恐れがある場合は、審査に通らない可能性が高いでしょう。

まずは金融機関に相談する

借地権付きの中古マンションは、住宅ローンを組んで購入することが難しいといえます。
購入したい中古マンションが借地権付きの物件だった場合は、話を進める前に、融資を受けられるかどうか金融機関に相談することが大切です。
融資を受けられるとしても、借地権の期間を考慮して借入期間を設定する必要があるため、通常の住宅ローンよりも短期間になる場合があります。

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まとめ

中古マンションを購入する場合、多くの方が住宅ローンを利用しますが、物件によっては金融機関の審査に通りにくい可能性があります。
ただし、旧耐震基準の中古マンションなどは、フラット35の条件を満たせば融資を受けられる場合もあります。
購入したい中古マンションに、法令や権利に関する制限がある場合は、まず融資を受けられるかどうか金融機関に確認したうえで検討しましょう。


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