親が亡くなり、二世帯住宅を売りに出したいが、買い手がつきにくく困っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
間取りによって売却の難易度は変わってきますが、一般的な戸建てよりも売れにくいのは事実です。
では、その二世帯住宅の種類や売れにくい理由、また売るためのコツを解説していきます。
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売れにくい不動産である二世帯住宅の種類
二世帯住宅には大きく分けて、完全分離型・一部供用型・完全同居型の3種類があります。
完全分離型は、1つ屋根の下の建物ですが、玄関からすべてが別々の間取りで、2つの世帯がそれぞれに生活できるつくりの住まいです。
たとえば、建物の中央部分に玄関があり左右で独立した住居を分かれたものや、1階部分と2階部分とで分かれたものなどがあります。
メリットは居住スペースが独立しているため、親世帯と子世帯ともにプライバシーが守られ、水回りに関して気を遣う必要もありません。
また、互いの生活が干渉されずに暮らすことができ、そのうえ会おうと思えばすぐ近くにいるという距離感もメリットの1つです。
ただ、すべての設備が分かれている分、光熱費や水道代が同居よりも多くなるデメリットがあります。
また、それぞれの世帯に玄関やLDK、キッチンや浴室などのすべての設備を設置しなければならず、それだけ建築費がかさんでしまいます。
次は一部供用型で、基本的に親世帯と子世帯の居住スペースは分かれていますが、玄関や水回りなど一部分を二世帯で共有するものです。
一般的にキッチンや浴室、トイレなどは共有となりますが、それ以外は独立したつくりで、プライバシーも守られるため二世帯住宅のなかでは人気の高いタイプです。
メリットは二世帯分のキッチンやその他の水回りを設置する必要がなく、その分コストダウンにつながる点が挙げられます。
また、食事を二世帯分一緒に作れば、光熱費や水道代も節約でき、LDKも供用にすれば冷暖房費も削減可能です。
デメリットは、供用部分の使い方でのすれ違いがあり、掃除方法や使うタイミング、利用時間などを互いが譲り合わなければ、トラブルとなる可能性があります。
また、生活音も聞こえやすいつくりのため、生活の時間帯が違う場合はそれが原因でストレスとなるケースも考えられます。
建てる前に二世帯で話し合い、どの部分を供用し、どういった使い方をするかのルールを決めておくと、こういったトラブルは少なくなるでしょう。
最後は、完全同居型で、寝室などの個室を除いて玄関や水回り、LDKなどのほとんどの居住スペースを二世帯で共有するものです。
二世帯がほぼ同じ空間で日々の生活を送るため、大家族として互いに助け合える点がこの二世帯住宅の大きなメリットです。
また、将来的に一世帯となった場合も、親世帯の寝室を客間にしたり、子ども部屋にしたりと間取りの変更もしやすく、無駄なスペースを作らずに生活ができます。
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二世帯住宅が売れにくい理由
昔と比べ、現在は核家族化が進み、ほとんどの家庭は夫婦とその子で構成される世帯です。
二世帯住宅が売れない理由として、この核家族が求める住宅の構造や広さに合っていない点が挙げられます。
完全分離型は一世帯用で住むには構造面で無理があり、二世帯住宅を求めている方にしか売却の可能性はありません。
一部供用型も共有スペース以外は二世帯分の部屋数や空間が設けられているため、核家族にとっては持て余す広さでしょう。
完全同居型にしても、一般的な一戸建て住宅と比べ約18畳分も広く、子どもが独立したあとの夫婦だけの生活を考えると敬遠するのが当然です。
次に、二世帯住宅は中古物件としては売り出し価格が高額になりがちで、これも売れにくい理由の1つとなります。
二世帯が暮らすには、二世帯分の設備や土地を用意する必要があり、建設費と土地代が割増しになるため高くなる傾向にあります。
また、二世帯がいかにストレスなく暮らせるかに重点を置いた住宅であるほど特殊な間取りとなり、一般的な家族が求めるニーズから離れていくのも売れない理由です。
二世帯住宅を購入する際、親子が共有名義として住宅ローンを組むケースも多く、そのとき登記簿上もローンの名義と同じにする必要があり親子共有名義となります。
そのため売却するためには、親子を含む共有者全員の同意を得る必要があり、話し合いがまとまらず、仲違いする親子も珍しくはありません。
共有者全員の同意が得られない場合、売りたい方の共有持分だけの売却という方法もありますが、成約につながる可能性は低いと思われます。
そして、売れない理由としてもう1つ、二世帯住宅の売却のきっかけとして親がなくなったことが考えられます。
購入者が、そのことを連想して精神的な抵抗感を抱くことで、購入をためらう可能性があるでしょう。
こういった嫌な感じを心理的瑕疵といい、瑕疵の有無やその内容を売主は購入者に報告する義務があり、それにより売れにくくなる可能性があります。
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売れにくい二世帯住宅を売るためのコツ
売るためのコツとしてまずお伝えしたいのが、リフォームをして一般的な一戸建てとして売り出す方法です。
完全分離型では難しい方法ですが、一部供用型や完全同居型では比較的やりやすく、とくに小さめの物件におすすめです。
一般的な一戸建て住宅で多い間取りは2階建ての4LDK、広さが120㎡以上のもので、ウォークインクローゼットや収納を増やしたい場合は、もう少し広くなります。
つまり、120～140㎡ほどの物件であれば、4人家族で住みやすい広さとなり、売れやすくなると考えられます。
ただそれでもリフォームは必要で、たとえば玄関が2つあれば1つに、共有していないスペースは間取り変更、水回りも最低限のリフォームをしなければいけません。
大切なのはリフォームを購入者の購入意欲につなげられるかどうかで、その点は不動産会社に相談して決めると良いでしょう。
完全分離型は一般的な一戸建てとしては売れにくいと先述しましたが、収益物件として売り出す方法が有効です。
完全分離型は居住スペースが独立しているため、集合住宅としてとらえれば、賃貸物件として購入者を募りやすくなります。
一部供用型の場合は、シェアハウスとしての活用方法を提案すれば、売れる可能性は広がるでしょう。
ただこちらもリフォームは必須で、500～1,000万円ほどの費用がかかるうえ、駅近など周辺環境が良い立地でなければ入居者が見込めないとみなされ売れにくさは残ります。
他にもコツとして、売り出し価格を下げる方法がありますが、売れないからと下げ過ぎてしまうと、売れても赤字となるため注意が必要です。
これらの方法は、売れやすくするには効果的なものですが、高額な費用がかかるためハードルが高くなります。
お持ちの不動産が売却できるか不安な方は、不動産会社に早めに相談するのがおすすめです。
売れないと思われる不動産であっても、専門家としての知識を活かした売り方のご提案により売却が叶う可能性があります。
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まとめ
二世帯住宅の種類には、大きく分けて完全分離型・一部供用型・完全同居型の3つのタイプがあります。
それぞれにメリットや特徴があり、二世帯が住むには好都合の住宅ですが、売れにくいというデメリットがあります。
核家族向けにリフォームして売り出す方法もありますが、早めに不動産会社に相談するのがおすすめです。
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