土地を購入する際におこなう地盤調査が何であるかをご存じでない方も少なくないのではないでしょうか。
地盤調査する必要性や調査方法の種類、調査費用を知っておくといざというときに役立つでしょう。
今回は地盤調査とはどのような調査か、調査の種類や費用を解説します。
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住宅を建てる際におこなわれる土地の地盤調査とは
まず、そもそも地盤調査がなぜ必要なのかと疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
地盤調査とは、建築する前に地盤の状態に問題がないかどうかを見る調査です。
地盤調査の義務化
2000年に建築基準法が改正され、同年に品確法が施行され、新築の建売住宅や注文住宅は地盤調査が義務化されました。
引き渡しから10年以内に住宅に瑕疵が見つかったときは、施工会社が無償で補修しなければならない契約不適合責任が課されます。
もし、建築会社や売主である不動産会社へ契約不適合責任が生じる場合は、修繕費用を出してもらうために保険の加入あるいは保証金の供託が必要になります。
保険に加入する際に地盤調査の結果の提出が必要であることから、新築の建物は事前に地盤調査をしているケースが少なくないです。
土地のみの場合は調査が義務付けられていないですが、もし現在の所有者が調査をしており、報告書を保管していれば内容の確認が可能です。
地盤が弱い土地に家を建てる際は注意
建物が丈夫な造りであっても、地盤が弱ければ安全性のある家とはいえません。
地盤が弱い地域に家を建ててしまうと、地震の振動により液状化現象が起きたり、時間経過で住宅の重さに耐えられず家が傾いたりする可能性があります。
その他に、地盤の弱さが原因で窓や扉の開閉がしにくくなる、壁や基礎の部分にヒビが入るおそれがあるでしょう。
地盤が弱い土地にある家は資産価値が下がりやすく、今後売却を考えていても買主が見つからず売却できない可能性が高いです。
もし地盤の安全性が低かった場合は、地盤改良工事をすれば家を建てられます。
調査の流れ
土地を購入して、建築プランが決まったら地盤の調査を依頼します。
平面図や配置図、周辺地図などが必要であり、通常はハウスメーカーや不動産会社から依頼する場合が通常です。
調査する前に現地調査して、地質の想定をし、作業環境や隣地や道路との高低差を見ていくでしょう。
提出した資料と現地調査から調査する箇所と作業内容を決めて、見積もりをもらいます。
調査方法や見積もりを確認して問題がなければ、地盤調査をおこない、そのあと報告書が渡されて終了となります。
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土地の地盤調査の種類とは
地盤の調査方法は3つあり、スクリューウエイト貫入試験を採用していることが多いです。
しかし、住宅の種類によってはボーリング調査や表面波探査法も使われているケースもあるでしょう。
スクリューウエイト貫入試験
地面に鉄の棒を貫入し、重りを乗せて回転させる際の沈み方で地盤の強度を判定する試験となります。
一戸建てでは、建物の四隅と中央部を合わせた計5～7つの場所を調査するのが一般的です。
従来はスウェーデン式サウンディング試験と呼ばれていましたが、2020年からスクリューウエイト貫入試験へと名称が変更になった背景があります。
半日～1日と短い期間で調査でき、敷地全体の地盤の強度を把握できるのがメリットである一方で、調査する規模によって正確性が下がるのがデメリットです。
また、土の中に大きなコンクリート片があったり、地層が硬かったりすると深くまで調査できないことがあることを覚えておきましょう。
ボーリング調査
マンションや地下室など大きな建物の建築を検討する際に用いられている試験になります。
ボーリング調査とは、ボーリングと呼ばれる機械を用いて地面に円筒状の穴を開け、穴にハンマーを落下させて地面の硬さを調べる方法です。
地盤の持つ強度と危険性を把握できるうえに、硬い地盤や瓦礫が埋まっている土地に対しても調査できるのがメリットです。
さらに、地面の表層だけでなく、数十m深部の地層も調べられるというメリットがあります。
調査機械が大きく、1か所の調査に対して約5m四方の作業スペースが必要になります。
他の調査よりも、1日～数日程度多くかかり、調査費用も高いためご注意ください。
表面波探査法
地面にわずかに感じ取れるぐらいの小さな振動を発生させて、波長を機械で計測していく方法です。
地盤が硬いほど波長が長く速度が速くなり、地盤が弱いと波長が短く波の速度が遅くなります。
このように、波の長さと伝わる速度の違いを利用して、地盤の強さを解析する方法となります。
表面波探査法はスクリューウエイト貫入試験のように、表層部が硬い地面でも調査可能です。
一方で、スクリューウエイト貫入試験とボーリング調査と違って穴を掘らないため、地面を傷つける必要がないです。
簡単で便利に調査できるため調査期間が短く、費用も抑えられます。
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土地の地盤調査にかかる費用の種類
地盤調査をおこなう際の費用は、土地の広さや立地、形状などにより異なります。
一戸建てを建てた場合、それぞれの調査費用は理解しておいたほうが良いでしょう。
各調査にかかる費用の相場
一般的な住宅で用いられるケースが多いスクリューウエイト貫入試験ですと、5万円～10万円が相場であり、土の質が良ければ低コストで調査可能です。
ハウスメーカーや住宅会社によっては、地盤調査にかかる費用の一部あるいは全額を建築費から引いてくれる会社もあります。
ボーリング調査は15万円～30万円が相場で、規模が大きく、調査期間がかかるため、費用が高額になります。
ボーリングで土を深く掘れば掘るほどコストがかかり、40万円～80万円かかるケースもあるでしょう。
表面波探査法は5万円～8万円が相場で、スクリューウエイト貫入試験とボーリング調査の間のコストです。
なるべく精度が高い調査をしたいときは、表面波探査法が適しています。
地盤改良工事にかかる費用
もし、地盤の強度に問題があったときは、地盤を改良する工事が必要となります。
地盤改良工事は大きく分けて表層改良工法と柱状改良工法、鋼管杭工法の3種類です。
表層改良工法は、地表から2mまでの土を掘り返し、セメント系の固化材と混ぜて地盤を補強する方法です。
弱い地盤が地表から2m以内と浅い層にあれば用いられる工法で、1坪につき2万円～3万円が相場であり、建物の面積が20坪で約50万円かかる計算となります。
土地の面積によって工期は異なりますが、一般的な一戸建ての場合は1～2日で工事が終わります。
安価で工事できますが、地盤の弱い層が深い土地には表層改良工法は対応できないため、柱状改良工法や鋼管杭工法のどちらかになるでしょう。
柱状改良工法は地面に穴を開けてセメントや水、土を流し込んで柱を作り、柱を打ち込んで地盤を補強する方法です。
地盤の弱い層が地表から8m以内にあれば対応でき、1坪3万円～5万円が相場となります。
鋼管杭工法は柱状改良工法と同じように、柱の代わりに鋼管を打ち込んで地盤を強くする方法で、地表から30mまでの地層に対して補強できます。
費用は1坪につき4万円～6万円と、ほかの工法とくらべて費用がかかるため注意が必要です。
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まとめ
2000年に建築基準法の改正と品確法の施行で、新築の建売住宅や注文住宅は地盤調査が義務化されました。
地盤の調査方法は3種類あり、一戸建ての場合はスクリューウエイト貫入試験が多く、ビルや地下室などの建物にはボーリング調査が採用されています。
それぞれの違いに留意して調査をおこなうことで、土地の安全性を担保することができるでしょう。
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