不動産売却では売買契約の前に買い手から購入の意思を示す購入申込書を受理します。
不動産売却が初めての方にとっては、購入申込書とは何なのか、どのように見れば良いのかなどがわからず不安に感じるケースもあるのではないでしょうか。
この記事では、購入申込書の概要や見方、注意点など、不動産売却の前に知っておきたい購入申込書のポイントをご紹介します。
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不動産売却前に知っておきたい「購入申込書」とは
購入申込書とは、不動産売買において買い手が売り手に対して購入の意思表示をおこなうための書類です。
買い手が売買価格や引き渡し予定日などの希望を記載し、売り手に提出します。
不動産会社が仲介する場合、その不動産会社が用意するフォーマットを使用するのが一般的です。
売買契約とは異なる
購入申込書の提出は売買契約とは異なるため、購入申込書を受け取ったらすぐに契約が成立するわけではありません。
購入申込書はあくまでも購入の意思を示す書類であり、記載された内容をもとに売買契約の条件を交渉することになります。
記載されている条件によっては、売り手の側から購入を断ってしまっても問題ありません。
また、価格や引き渡し予定日などの条件が売り手の希望に沿わない場合には、売り手の希望を提示することも可能です。
申し込みのキャンセルも可能
購入申込書の特徴の1つが、提出後のキャンセルが容易にできる点です。
売買契約であれば、買い手の都合で契約をキャンセルする場合、支払った手付金が返金されないというペナルティが生じます。
売り手の都合でキャンセルする場合も、手付金の倍額を買い手に支払わなければ売買契約を解除できないというペナルティが科されます。
それに対して、購入申込書には法的拘束力がないため、キャンセルした場合でも金銭的なペナルティが生じません。
購入申込書を提出する際には、買い手が売り手に対して5万円～10万円程度の購入申込金を支払うのが一般的です。
もし買い手の都合で購入申込書をキャンセルした場合でも、購入申込金は買い手に返金されます。
不動産は高額な買い物なので、一度は決意を固めて購入申込書を提出しても、さまざまな理由で決意が揺らいでしまうケースも少なくありません。
そのため、購入申込書が買い手から提出されてもキャンセルされてしまい、売買契約まで至らないケースもあります。
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不動産売却で受け取る購入申込書の記載事項と見方
では、購入申込書にはどのような内容が記載されていて、どこに注目して見る必要があるのでしょうか。
購入申込書の主な記載事項と、それぞれの見方をご紹介します。
希望する売買価格
売りに出されている不動産を、買い手がいくらで購入したいのかを記載する項目です。
あくまで買い手が希望する価格であり、購入申込書に記載された金額で売買契約を結ぶ必要はありません。
もし売り出し価格よりも低い金額が記載されている場合は、買い手が値下げを要求していることを意味します。
値下げを要求されたら、仲介手数料や登記費用などの諸経費をふまえ、手元にいくら残るのかを計算したうえで判断しましょう。
あわてて値下げをすると手元に残るお金が少なくなってしまいますが、その買い手と契約しないと販売期間が長くなってしまうリスクがあります。
ローン残債を売却益で返却する場合は、とくに慎重な検討が必要です。
手付金の金額
手付金とは、売買契約時に買い手から売り手に手渡すお金です。
もし買い手の都合で売買契約を放棄する場合は手付金の放棄で、売り手の都合で破棄する場合は預かった手付金の倍額を支払うことにより契約が破棄できます。
手付金は購入金額の一部として充当されるものであり、購入金額の5％～10％ほどが一般的です。
住宅ローンに関する記載
買い手が住宅ローンを利用して不動産を購入することを検討している場合は、住宅ローンに関する記載があります。
具体的には、以下のような項目の記載があるのが一般的です。
●借り入れ予定額
●利用する金融機関
●融資承認取得期日
ここで注意したいのは、購入申込書を提出した時点では融資を受けられるかどうかが確定していないことです。
住宅ローンを利用する場合は、契約前に事前審査をおこない、売買契約が済んでから住宅ローンの本審査をおこないます。
事前審査に合格すればほとんどの場合本審査に合格できますが、本審査に合格できない可能性はゼロではありません。
さらに、購入申込書を提出した時点で事前審査に合格していない場合は、本審査に合格できないリスクがさらに高くなってしまいます。
売買契約では、買い手が万が一融資の承認を受けられなかった場合、売買契約を白紙にできる特約が設定されます。
そのため、買い手が住宅ローンの審査に合格できるかどうかは、無事に不動産売却ができるかどうかを左右する重要なポイントです。
住み替え先の住宅の購入費用を売却益でまかなうことを予定している場合には、とくに注意が必要です。
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不動産売却で購入申込書を受け取ったときの注意点
購入申込書を受け取ったら、前述の項目以外の点にも注意する必要があります。
購入申込書を受け取った際の注意点をご紹介します。
購入希望額は妥当か
購入申込書に記載されている購入希望額が売り出し価格よりも安い場合、その金額が妥当かどうかを確認しましょう。
中古物件の売買では価格交渉がおこなわれるのが一般的であり、買い手が希望する価格が売り出し価格より安い例は多く見られます。
買い手のなかには、根拠もなく低い金額を提示してくる方もいるかもしれません。
金額が妥当かどうかにくわえて、提示された金額の根拠が妥当かどうかも確認すると良いでしょう。
手付金の金額は安すぎないか
購入申込書に記載されている手付金の金額が安すぎる場合には注意が必要です。
手付金の金額にはとくに決まりがないため、金額は売り手と買い手が相談して自由に決められます。
一般的には売買代金の5％～10％が目安ですが、売り手と買い手の双方が納得している場合はこの範囲内でなくても構いません。
しかし、手付金が安すぎると売買契約のキャンセルが容易になってしまうため、契約破棄されるリスクが高くなってしまいます。
買い手が手付金を安く設定してきた場合、今後もっと条件が良い物件が見つかった際に契約を破棄しようと考えている可能性もあります。
提示された手付金が売買代金の5％未満の場合は、契約破棄されるリスクを軽減するためにも手付金の増額交渉をするのがおすすめです。
購入希望日までの期間は長すぎないか
購入希望日は、購入申込書が提出されてから3日～10日後に設定されているケースが一般的です。
この購入希望日までの期間が長すぎると、買い手の不動産購入への不安が大きくなり購入がキャンセルされるリスクが高くなるので注意しましょう。
可能であれば購入申込書が提出されてから10日以内、遅くとも2週間以内に売買契約を締結するのが理想です。
ただし、買い手のなかには、ホームインスペクションをおこなう時間を確保するためにあえて購入希望日を遅く設定しているケースも見られます。
買い手に納得して購入してもらいたい場合は、ホームインスペクションを承諾したうえで売買契約までの期間を長めに設定しても良いでしょう。
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まとめ
不動産売却で買い手から受け取る購入申込書は、購入の意思表示をおこなうための書類で、希望する売買価格や手付金の額などが記載されています。
購入をキャンセルされてしまうリスクを軽減するためにも、買い手から購入申込書が届いたら記載されている内容をしっかりと確認しましょう。
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