古い家を所有している方のなかには、あまりにも古すぎて売却できないのではないかと不安に感じている方もいるでしょう。
古い家を売却する方法や、売却時に注意したいポイントなどを踏まえれば、古くても十分売却は可能です。
今回は、古い家の基準となるポイントと売却方法、売却における注意点も解説します。
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売却前に確認しておきたい古い家の基準
基本的に古い家の定義は存在せず、明確な判断基準はありません。
しかし実際は、築年数と耐震性の2つの基準によって古い家に該当するか否かを判断しているケースが多いです。
築年数でみた古い家の判断基準
築年数を参考にした場合、一般的には築20年を基準に古い家と判断されることが多くなります。
築20年を基準として古い家と呼ばれるようになる理由には、法定耐用年数が関係しています。
法定耐用年数とは、税法上、家の価値が0円になるまでの年数のことです。
建物の構造の違いなどにより、法定耐用年数は以下のように異なります。
●木造の一戸建て住宅：22年
●鉄筋コンクリート（RC）造の集合住宅：47年
RC造の集合住宅は法定耐用年数が長い一方、築20年を経過したあたりから経年劣化による不具合が生じる傾向があります。
そのため、集合住宅も築20年以上を基準に古い家かどうか判断することが多いのです。
なお、築20年を過ぎると古い家と呼ばれるのは一戸建ても集合住宅も変わりません。
耐震性でみた古い家の判断基準
耐震性で古い家を判断する場合は、耐震基準を参考にするケースが一般的です。
耐震基準は建築基準法にて定められたもので、建物に一定の震度に耐えられる性能があることを示す基準です。
過去の大改正にともない、耐震基準は「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2種類が存在しています。
●旧耐震基準：震度5強クラスの地震にもほとんど損傷なく耐えられる強度
●新耐震基準：震度6強～7クラスの地震にも倒壊せずに耐えられる強度
旧耐震基準は1981年5月31日までに、新耐震基準は1981年6月1日以降に、それぞれ建築確認申請の許可がおりて建てられた家に当てはまる基準です。
さらに2000年には、一戸建てなど木造住宅を対象に耐震基準が再び改正され、壁や地盤調査など家の基礎構造に対する新たな基準が同年6月1日から施行されました。
以上のことから、耐震性を参考にするなら1981年前に建てられた家、または1981年5月31日までに建築確認済証を交付された集合住宅が古い家にあたると考えられます。
また、木造住宅の場合は新耐震基準に対応していたとしても、2000年に改正された耐震基準を満たしていなければ古い家と判断できるでしょう。
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古い家を売却する方法とは
古い家の売却方法は、古家つき土地にするかリフォームを済ませるか、更地の状態にするかの3パターンに分かれる場合が多いです。
古家つき土地にする売却方法
古家つき土地にする売却方法は、古い家がセットになった土地として、土地をメインに据え置いて売却活動を実施する方法です。
古い家の状態が悪い状況では買い手が見つかりにくく、家の存在を前面にアピールしても購入希望者が現れる可能性は低いといえます。
とくに地震による傾きやシロアリ被害などが発生している家は売却が困難ですが、人気の高いエリアにある場合は古家つき土地にしたほうが売却しやすくなるでしょう。
売却方法として古家つき土地を選択するメリットは、買い手が住宅ローンを組みやすく、売買契約を結びやすい点です。
ただし、古家つき土地には古い家の解体費用を差し引いた金額での売却となるデメリットもあります。
古家つき土地を選ぶのであれば、売却価格が安くなることを理解したうえで売却活動を進めましょう。
古い家にリフォームを実施する売却方法
劣化の進み具合が激しいようなら、古い家をリフォームしてから売却活動をスタートさせる方法がおすすめです。
給湯器など住宅設備が故障している家は買い手に敬遠される傾向があり、長期にわたって売却活動を継続しなければならない可能性は少なくありません。
リフォームを実施して設備を新しいものに取り替えた家は魅力的に感じられ、買い手の購入意欲が高まることが予想されます。
室内をきれいな状態にリフォームするケースでも、築年数が同じ家よりきれいな状態となり、似たようなほかの古い家よりも早く売却しやすくなるでしょう。
一方、リフォーム費用は安くても数百万かかることが多く、売却する側が負担しなければならない点には注意が必要です。
古い家を解体後に更地として売却する方法
リフォームでも古い家の損傷部分を修繕できない場合は、解体したうえで更地にしたほうが売却しやすいでしょう。
地震や台風など自然災害で倒壊した自宅や誰も住んでいない状態が長らく続いていた空き家は売却自体が困難なケースが多く、基本的には更地としての売却がベターです。
解体を済ませてしまえば、古い家を維持管理し続けるための費用負担がなくなり、手間もかからなくなります。
古い家の劣化が進んで隣家や周辺地域に悪影響をおよぼすリスクも回避できるでしょう。
その反面、古い家を解体すると100万円を超える費用を負担することになります。
なお、自治体によっては解体費用の補助制度を設けているところもあるため、補助金を申請できるか更地での売却を検討する前に確認してみてください。
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古い家を売却する場合の注意点
古い家の売却では、再建築不可物件や契約不適合責任などの注意点に気を付けることが求められます。
注意点①：再建築不可物件
古い家の売却活動に入る前の注意点には、再建築不可物件に該当しないか確認することが挙げられます。
再建築不可物件とは、道路の幅が4m未満かつ土地の間口の長さが2m未満の家のことです。
もし再建築不可物件に該当する場合は更地にしても家が建てられないことから、マイホームを建てるために土地を探している方から興味を持たれにくくなります。
解体を検討している方は、市町村役場へ問い合わせて登記識別情報をもとに調べてから手続きを進めてください。
注意点②：契約不適合責任
古い家の売却における注意点としては、契約不適合責任について理解を深めておくことも重要です。
不動産売却の契約不適合責任とは、実際に引き渡された家の状態が、売買契約書に記載されている内容と異なる場合に売り手が責任を負う制度のことです。
契約不適合責任を問われると、古い家を売却した側は修繕や設備交換にくわえて、買い手から損害賠償請求を受けるおそれがあります。
場合によっては売買契約を解除されることも想定されるため、不具合を漏れなく売買契約書および重要事項説明書に記載するなど、包み隠さず情報を提示することが大切です。
注意点③土地の境界線
土地の境界線を明確にすることも、古い家を売却する注意点のひとつです。
境界線があいまいな土地は購入後にトラブルが発生する可能性があることから、買い手に敬遠されやすいです。
不動産会社も境界線が明確でない不動産は売却が困難であると判断し、売却活動に対して消極的に取り組むことも予想されます。
なるべく早く古い家を売却したいのであれば、専門家に測量を依頼して土地の境界線を決めてから売却活動をスタートさせましょう。
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まとめ
古い家の判断基準は、主に築年数と耐震性の2つです。
売却する場合は古家つき土地やリフォームの活用など、さまざまな方法を比較検討して進めましょう。
再建築不可物件に該当するか、境界線は明確かなどの注意点にも気を付けてください。
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