不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得税と呼ばれる税金が課されます。
その際に税金対策としておすすめなのが、ふるさと納税です。
そこで今回は、不動産売却をご検討中の方に向けて、ふるさと納税がおすすめの理由を解説します。
譲渡所得税や控除上限額の計算方法も解説しますので、ぜひご参考にしてください。
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不動産売却後の税金対策でふるさと納税がおすすめの理由
ふるさと納税とは、個人が好きな自治体に寄附できる制度です。
寄附金のうち2,000円を超える部分は、所得税の還付や住民税の控除を受けられるうえ、金額によってさまざまな返礼品を受け取れます。
寄附する自治体は自由なので、「生まれ故郷を応援したい」「返礼品が魅力的」など、さまざまな理由で選択できます。
そして、ふるさと納税は不動産売却後の税金対策としてもおすすめです。
その理由について、確認しておきましょう。
ふるさと納税がおすすめの理由①節税につながる
不動産売却後にふるさと納税がおすすめの理由は、売却によって生じた利益には税金が課されるため、税金対策をしたほうが良いからです。
不動産売却によって生じた利益は譲渡所得と呼ばれ、譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税は、所得税と復興特別所得税、住民税の総称です。
譲渡所得が生じるとこれらの税金が増え、いつもの年よりも納める金額が高くなるでしょう。
そこで、負担軽減のために、ふるさと納税を利用することがおすすめなのです。
なお、譲渡所得は分離課税であるため、税額はほかの所得と分けて計算されます。
総合課税に該当する給与所得や事業所得などとは別に計算され、税率も所得の種類によって独自に定められている点に注意しましょう。
譲渡所得や譲渡所得税の計算方法は、のちほど解説します。
ふるさと納税がおすすめの理由②控除上限額が増える
不動産売却後にふるさと納税がおすすめの理由には、控除上限額が増えることも挙げられます。
ふるさと納税は、所得によって控除上限額が定められており、その金額を超えて寄附をしても、税金の還付や控除は受けられません。
そのため、ふるさと納税をする際は、控除上限額を超えないことがポイントです。
不動産売却によって譲渡所得が生じると、通常の年よりも所得が増えるため、控除上限額も増えるでしょう。
すると、通常の年よりも多くの寄附をして、還付や控除を受けることができます。
寄附金の額が大きくて、普段は選択できない返礼品を選べる可能性もあります。
多くの寄附をするほど節税効果が高くなるので、不動産売却によって控除上限額が増えた場合は、できるだけ利用して税金の負担軽減につなげることがおすすめです。
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ふるさと納税で負担軽減できる不動産売却の譲渡所得税の計算方法
不動産を売却すると、通常の年よりもふるさと納税の控除上限額が増える可能性があります。
ただし、控除上限額が増えるのは、不動産売却によって譲渡所得が生じた場合です。
そこで、譲渡所得の計算方法を確認しておきましょう。
譲渡所得の計算方法
不動産売却による譲渡所得は、以下の計算方法で算出します。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは不動産を購入した際にかかった費用であり、土地や建物の購入代金や建築費用、購入時の仲介手数料や印紙税などが該当します。
譲渡費用とは不動産売却の際にかかった費用であり、該当するのは売却時の仲介手数料や印紙税、売却のためにおこなった解体や測量の費用などです。
この計算結果がプラスになった場合は譲渡所得、マイナスの場合は譲渡損失が生じたことになります。
譲渡損失が生じた場合は、所得が増えないので、ふるさと納税の控除上限額も増えません。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得が生じた場合は、譲渡所得税の計算方法も確認しておきましょう。
譲渡所得税は、以下の計算方法で算出します。
譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率
課税譲渡所得の計算式は、「譲渡所得－控除額」です。
譲渡所得には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」などの特例があり、適用すると定められた金額を控除できます。
譲渡所得が減ると、譲渡所得税が軽減するので、要件に当てはまる特例がある場合は利用しましょう。
課税譲渡所得を算出したら、税率を乗じると、譲渡所得税の金額がわかります。
税率は不動産の所有期間によって変わり、5年以下の場合は所得税と復興特別所得税が30.63％、住民税が9％で合計39.63％です。
5年を超える場合は、所得税と復興特別所得税が15.315％、住民税が5％で合計20.315％です。
所有期間が5年を超えるかどうかによって、税率が倍近く変わるので、売却する際はタイミングを良く考えたほうが良いでしょう。
なお、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合は、軽減税率の特例を適用できる可能性があります。
この特例を適用すると、譲渡所得の金額が6,000万円以下の部分の税率は、所得税と復興特別所得税が10.21％、住民税が4％で合計14.21％に軽減します。
特例には要件があるので、しっかりと確認しておきましょう。
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不動産を売却した際のふるさと納税の控除上限額を計算する方法
不動産を売却したあとのふるさと納税で、どのくらいの金額を寄附できるかは、控除上限額によって変わります。
そこで、控除上限額の計算方法を確認しておきましょう。
ふるさと納税の控除上限額の計算方法
ふるさと納税の控除上限額は、以下の計算式で算出します。
控除上限額＝個人住民税所得割額×0.2÷（0.9－所得税の税率×1.021）＋2,000円
個人住民税所得割額は、総合課税の分と分離課税の分を合計した額を使います。
所得税の税率は所得によって変わるので、国税庁のウェブサイトで確認しましょう。
たとえば、課税所得金額が195万円から329万9,000円までの税率は10％、330万円から694万9,000円までの税率は20％です。
ふるさと納税の控除上限額の計算例
ふるさと納税の控除上限額の計算方法を把握したら、実際に数字を当てはめて計算してみましょう。
シミュレーションは、以下の条件でおこないます。
●譲渡所得：500万円
●売却した不動産の所有期間：6年
●所得控除後の年収：600万円
まず、譲渡所得と給与所得のそれぞれの住民税所得割額を計算しましょう。
この条件の場合、不動産の所有期間が5年を超えているので、譲渡所得の住民税率は5％で計算します。
すると、住民税所得割額は「500万円×5％＝25万円」です。
総合課税である給与所得の住民税の税率は10％なので、住民税所得割額は「600万円×10％＝60万円」です。
次に、所得税率を調べます。
総合課税と分離課税の両方の所得がある場合、使用するのは総合課税の所得税率です。
国税庁のウェブサイトで調べると、20％であることがわかります。
これらを先述の式に当てはめると、「（25万円＋60万円）×20％÷（90％－20％×1.021）＋2,000円≒246,323円」です。
なお、同じ年収で不動産を売却していない場合の控除上限額は、「（0円＋60万円）×20％÷（90％－20％×1.021）＋2,000円≒174,463円」です。
つまり、譲渡所得がある年とない年では、ふるさと納税の控除上限額が71,860円ほど違うことがわかります。
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まとめ
不動産の売却によって譲渡所得が生じた場合は、譲渡所得税が課されます。
その場合は、ふるさと納税の控除上限額が通常よりも増えるので、税金の負担軽減のために利用することがおすすめです。
譲渡所得や控除上限額の計算方法を把握して、できるだけ上限に近い金額でふるさと納税をおこないましょう。
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