日本では各地で地震が起こっており、マイホームなどに甚大な被害を受けた方が少なくありません。
ところで、地震によって引き起こされる土地の液状化とは何かご存じでしょうか。
この記事では、液状化した土地やその敷地に建つ建物を売却するときの注意点や方法についてもご説明するので、該当する物件の売却を予定している方はお役立てください。
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土地の液状化とは
地震によって起こる被害には、火災のほか津波、地割れ、ライフラインの遮断とともに土地の液状化現象があげられます。
ここでは、土地の液状化とは何かについてご説明するので、お役立てください。
液状化とは
液状化とは、通常は硬いはずの地盤が柔らかい沼のような液体状になってしまう現象です。
砂質土がすべて水に浸かっている地盤においては、砂や土と地下水が密着した状態で安定しています。
地震によって地盤が振動すると、密着していた砂や地下水が分離して、離れた砂粒が水に浮いて液体状になってしまいます。
被害を受けた土地は重たい建物を支えられなくなり、その敷地に建つ建物が傾いたり沈んだり地盤沈下の現象が起こりかねません。
また、地面に亀裂が発生するケースや地面から泥水が吹き出す事例もあるほか、地中に埋設している水道管などが浮き上がってしまう被害も発生しています。
被害が起こりやすい場所
液状化が発生する可能性が高い地域は、川によって運ばれた土砂が堆積している土地です。
たとえば、海岸や川沿いのほか、過去に河川や池だった場所を盛土によって埋め立てた地域は被害を受けやすいでしょう。
2011年3月に発生した東日本大震災のときには、千葉県浦安市にある東京ディズニーランド付近において道路の至るところから泥水が噴き出す被害がありました。
また、2018年9月に発生した北海道胆振東部地震では、札幌市清田区で大規模な液状化被害が発生しました。
浦安市の被害地域は比較的新しい埋立地であるのに対し、札幌市清田区は内陸部であり、被害が発生する地域は海岸付近だけではありません。
被害を受けた建物
液状化により住宅が傾いたり沈んだりすると、少しの傾きであっても居住者に健康被害が及ぶ可能性があるなど、そのまま住み続けるのは危険です。
平衡感覚が失われるほか、頭痛やめまいの症状が発生するケースが報告されています。
被害を受けた住宅に住み続けるときには修繕工事をおこないましょう。
可能性調査
危険性を払拭するうえでは、専門家に地盤調査を依頼する方法がおすすめです。
地盤調査の方法には、スウェーデン式サウンディング試験のほかスクリュードライバーサウンディングやボーリング調査、表面波探査法などの種類があります。
調査方法によって費用が異なり、スウェーデン式サウンディング試験が比較的安価で相場価格は10万円前後です。
また、自分で調べるときは、過去の地図や空中写真を国土地理院の地図・空中写真閲覧サービスで閲覧してみましょう。
住宅周辺の過去の状況を確認し、池や沼地だったときは要注意です。
なお、市区町村や都道府県によってはホームページなどで公表しているハザードマップにおいて液状化の予測を示しているケースがあり、確認してみると良いでしょう。
対策
すでに被害を受けているときには修繕工事をおこなう必要があり、建設会社に対応策を検討してもらいましょう。
また、万一に備えるうえでは地震保険に加入するのが得策です。
建物を建てる前の段階のときには、固化材を入れるほか、鋼管を埋めるなど対策すると良いでしょう。
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液状化した土地やその敷地に建つ建物を売却するときの注意点
ここでは、液状化による被害を受けた土地や、その敷地に建つ建物を売却するときにおける注意点についてご説明します。
契約不適合責任を負うケース
土地や建物の売買にあたっては、契約後に不具合な箇所や瑕疵がみつかると、売主は買主に対して契約不適合責任を負う点に注意が必要です。
売主には契約する前に、買主に対して不具合が発生するリスクなどについて告知する義務があります。
被害を受けた物件のときは事実を伝える必要があり、隠したまま契約したのが発覚すると、損害賠償のほか契約解除になる可能性が考えられます。
契約不適合責任を負わないケース
売却する土地が沼地などを埋め立てた場所であると売主が知っていたとしても、これまでに液状化による被害が発生していないときには告知義務はありません。
液状化のリスクについては、買主が自らで把握したうえで購入を判断する範囲になります。
告知義務のポイントは実際に被害が発生した事実であり、可能性を感じている程度のときには、売主が契約不適合責任を問われるものではありません。
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液状化した土地やその敷地に建つ建物を売却する方法
液状化による被害を受けた土地やその敷地に建つ建物であっても売却は可能です。
ここでは、被害を受けた不動産を売却する方法についてご説明します。
価格への影響
売主は被害を受けた事実について買い手に告知しなければなりませんが、告知によって売却は可能です。
ただし、買主は敷地に建物を建てるうえで地盤改良工事などが必要になり、工事には多額の費用が発生します。
したがって、被害を受けた土地や建物を売却するにあたっては、価格が相場の50〜70%になるでしょう。
告知義務を怠って売却すると、契約不適合責任を負い損害賠償などに応じなければならなくなる点に注意してください。
地盤改良工事の実施
不動産を売り出す前に敷地の地盤改良工事などを施し、建物を建てられるようにしてから売却するのもの1つの方法です。
通常の土地と同様に使用が可能になり、相場価格並みで売却できる可能性が高まります。
地盤沈下が発生した物件に対する工事としては、土台上げ工法、硬質ウレタン注入工法、耐圧盤工法、鋼管圧入工法、グラウト注入工法があげられます。
土台上げ工法は、土台と基礎を切り離して土台を修正する工法です。
10cm程度の傾きに対応できますが根本的な対策とは異なり、工事したあとに地震が発生すると再び傾く可能性があります。
硬質ウレタン注入工法は、ウレタン樹脂を基礎の下に流し込み、ウレタン樹脂が膨張する力によって傾斜を修正する工法です。
5cm程度の傾きに対応できますが根本的な改善とはいえず、再沈下の可能性があります。
耐圧盤工法は、基礎の下に耐圧盤を敷いて基礎の下から傾きを修正するものです。
工期期間が比較的長くなり、地盤が弱い土地には適していません。
また、隣家と100cm以上離れていなければ実施できない点も注意が必要です。
鋼管圧入工法は、基礎部分に鋼管の杭を打ち込んだうえで、杭を支えにしてジャッキアップする工法です。
費用が高額になるとともに工期も長期になりますが、再沈下の危険性は少なくなります。
ただし、隣の家と100cm程度の間隔が必要になる点には注意しなければなりません。
グラウト注入工法は、べた基礎の下にセメント系の液を流し込んで傾きを直す方法で、5cm程度の傾斜に対応できます。
適している工法は敷地の状況に応じて異なり、専門家へ相談してみましょう。
買取業者
地盤改良工事などを施したとしても液状化の被害に対するイメージは残り、買い手を見つけるのに苦労する可能性があります。
したがって、買取業務を専門におこなっている会社に売却する方法も検討してみると良いでしょう。
買取業者は訳ありの物件でも取引の対象としているケースが多く、地盤改良工事などを実施する必要はありません。
ただし、価格は相場に比べて大きく下がる傾向があります。
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まとめ
今回は、液状化した土地やその敷地に建つ建物を売却するときの注意点や方法についてもご説明いたしました。
液状化によって地盤沈下を起こした土地やその敷地に建つ建物であっても売却できます。
ただし、売却にあたって被害の事実を隠すと契約不適合責任により損害賠償を受ける可能性が高く、告知義務を果たす点は怠らないよう注意してください。
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