マンションを購入したものの、親の介護や急な転勤などの理由で、すぐに売却しなければならないケースは珍しくありません。
しかし、こうした新築マンションを売却する際には、さまざまな注意点が存在します。
今回の記事では、築浅マンションを売却する主な理由をはじめ、売却時の注意点や、できるだけ高く売るためのポイントをご紹介します。
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築浅マンションを売却する理由は?売却価格に影響するのか
マンションの売却理由はさまざまですが、築5年ほどのマンションを手放す場合、「なぜ築浅のマンションを売却するのだろう」と疑問に思う方も多いでしょう。
マンション売却の代表的な理由としては、親の介護、急な転勤、離婚、経済的問題などがあります。
買い手に売却理由をきちんと伝えることで、納得して購入を検討してもらいやすくなります。
特に事故物件の場合、必ずその事実を知らせなければなりません。
敷地内や居室内で自殺や変死があった物件は「心理的瑕疵(かし)物件」と呼ばれ、不動産会社はその事実を買い手に事前に伝える義務があります。
瑕疵には以下の種類があります。
●物理的瑕疵:シロアリ、雨漏りなどの目に見える欠陥
●法律的瑕疵:建築法違反や消防法違反などの法的な欠陥
●環境的瑕疵:隣人トラブル、騒音、悪臭など周囲の環境による欠陥
●心理的瑕疵:自殺、殺人事件、孤独死などの心理的な欠陥
これらの瑕疵を隠して売却すると、契約解除や損害賠償請求などのトラブルの原因になります。
事故物件でも気にしないという方もいるので、正直に申告することが重要です。
また、築浅マンションを手放す理由として意外と多いのが、「近所の住人との折り合いが悪い」というケースです。
これは告知が必要かどうかはあいまいな部分ですが、念のためにまずは不動産会社に相談し、告知するか否かを決定することをおすすめします。
マンション売却の理由は売却価格に影響する?
マンション売却の理由は売却価格に影響するのかという点について、結論からいえば、売却理由がネガティブな場合は売値に影響することがあります。
たとえば、騒音が気になるマンションでは、静かな環境のマンションに比べて売却価格が下がる恐れがあります。
一方で、結婚や住み替えなどのポジティブな理由であれば、売値への影響は少ないと言えるでしょう。
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築浅マンションを売却するときの「5つ」の注意点
築浅マンションを売却する際には、次の5つの注意点を意識することが重要です。
注意点①:新築後1年未満でも人が入居すれば中古物件になる
国土交通省の定義によると、新築物件とは「新たに建設され、まだ人が居住したことのない住宅(建設工事の完了日から1年以内)」です。
つまり、建築後1年未満でも、誰かが入居した場合は中古物件となります。
「築浅物件」として広告されることもありますが、これは一度でも入居者がいたことを意味します。
新築として扱われるのは未使用の状態が条件です。
注意点②:住宅ローンを完済しておく
マンションを購入する際に住宅ローンを組んでいる場合、売却前にローンを完済することが望ましいです。
金融機関は対象物件に抵当権を設定しており、これは返済不能時の担保となります。
抵当権が設定されている物件は売却が難しくなり、ローンの滞納があると差し押さえのリスクが生じてしまうでしょう。
売却代金をローン返済に充てるのが一般的ですが、売却価格がローン残高を下回る場合は不足分を用意する必要があり、この状態をオーバーローンと呼びます。
オーバーローンには注意が必要です。
なぜなら、オーバーローンの場合は、売却後にローン残高と売却費用の差額を自己資金で補わなければならないからです。
注意点③:品確法の10年保証は引き継がれない
築浅マンションを売却しても、「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」による10年保証は引き継がれません。
新築マンション購入者は10年保証を受けられますが、築10年以内に売却した場合でも、新しい購入者にはその保証は適用されません。
例えば、築後3ヶ月で売却しても次の購入者は10年保証を受けられないため、築浅マンションの価値は大きく下落することがあります。
注意点④:所有期間5年以下だと売却時の税率が高い
マンションの売却で、譲渡所得(売却益)が発生すると税金がかかります。
税率は所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の場合「短期譲渡所得」、5年超の場合「長期譲渡所得」となります。
短期譲渡所得の税率は所得税30%、住民税9%、長期譲渡所得の税率は所得税15%、住民税5%です。
復興特別所得税として、所得税に対して2.1%が加算されます。
ただし、売却価格が購入価格を下回り、売却益が発生しない場合は税金がかかりません。
また、マンションの売却には「3,000万円特別控除」という節税特例があり、これを利用すると売却益が出ても税金は発生しないことが多いです。
築浅マンションを売却する際には、税金制度についてもよく調べておくことが重要です。
ただし、所有期間が5年以下でも、課税される譲渡所得がなければ税金は発生しません。
注意点⑤:火災保険の解約返戻金を忘れないようにする
築浅マンションを売却する際には、火災保険の解約返戻金を忘れないようにしましょう。
多くの場合、マンション購入時に複数年分の火災保険を一括払いで契約していることが多いです。
このように一括払いすることで保険料が安くなりますが、売却時には残存期間分の保険料が解約返戻金として戻ってくる可能性があります。
解約返戻金を受け取るためには、保険会社に連絡して解約手続きをおこなう必要があります。
手続きを忘れると返戻金を受け取れないため、売却時には必ず火災保険の解約手続きをおこないましょう。
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築浅マンションを高く売るための「3つ」のポイント
マンションを売却するなら、できるだけ高く売りたいと考えている方がほとんどでしょう。
築浅マンションを高く売るためには、次の3つのポイントを押さえておきましょう。
高く売るためのポイント①:周辺の新築分譲物件の価格を参考にする
築浅マンションを高く売るためには、周辺の新築分譲物件の価格を意識して売り出し価格を決めることが重要です。
周辺の新築マンションの相場が上昇している場合、購入時の価格より高く売れる可能性があります。
周辺の新築マンションの価格をチェックし、それより少し低い価格で設定することで、購入時の価格より高く売却できることがあります。
高く売るためのポイント②:早めに売却する
現在住んでいる築浅マンションでも、早めに売却したほうが高く売れる可能性があります。
基本的に、一度住むと新築扱いではなくなり、新築物件より価格が下がってしまいますが、築年数が浅いほど高値で売却できるでしょう。
築1〜3年でも新築と比べて5〜10%程度価値が下がり、それ以降も築年数に応じて価値が下がり続けます。
また、売却を検討し始めてから実際に売却できるまでには3〜6ヶ月以上かかることが多いです。
そのため、早めに行動しないと築年数が増え、「築浅」をアピールしにくくなります。
築浅マンションを売却するなら、早めの決断が鉄則です。
高く売るためのポイント③:人気のある付属設備は残しておく
築浅マンションの場合、設置されている設備も比較的新しいことが多いです。
売却の際、エアコンや照明器具などを撤去することが一般的ですが、人気のある付属設備を残したまま売却すると高く売れることがあります。
特に部屋数の多い物件では、部屋ごとに新しいエアコンを設置するのに多額の費用がかかります。
既存のエアコンを残しておくと買主の負担が減り、売却に良い影響を与える可能性が高いでしょう。
設備を残すかどうか判断が難しい場合は、不動産会社に相談するのが良いでしょう。
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まとめ
築浅マンションの売却理由は、親の介護、急な転勤、離婚、経済的問題など多岐にわたります。
これらの理由が売却価格に影響を与えることもありますが、ポジティブな理由であればほとんど影響はありません。
築浅マンションを売却する際には、新築扱いの条件、住宅ローンの完済、品確法の10年保証の継承、所有期間による税率、火災保険の解約返戻金を確認することが重要です。
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