不動産を活用して生活資金を得る仕組みとして、「リースバック」と「リバースモーゲージ」が注目を集めるようになりました。
これらのサービスが自身に向いているかどうかは、両者の違いやメリット・デメリットを理解したうえで慎重に判断することが大切です。
そこで今回は、リースバックとリバースモーゲージの違いや仕組みにくわえ、それぞれのメリットと、どのような方に向いているかを解説します。
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リースバックとリバースモーゲージの違いや仕組み
リースバックとリバースモーゲージは、どちらも不動産を使って資金を得る方法です。
まずはじめに、それぞれの仕組みや違いを解説します。
リースバックの仕組み
リースバックは、自宅を売却して賃貸物件として住み続ける仕組みです。
つまり自宅を売却して一括で現金を得つつ、その後は家賃を支払って住み続けることができます。
自宅の売却と賃貸を組み合わせたシンブルな仕組みですが、売却した先が大家さんになる点は革新的ともいえます。
リバースモーゲージの仕組み
リバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関からお金を借り入れできる仕組みです。
借り入れたお金は、借主の死亡後または契約期間終了後に自宅を売却して一括返済します。
しかし銀行からの借入金であるため、お金の使い道は銀行が認めたものに限定されることがあります。
リースバックとリバースモーゲージの違い
リースバックとリバースモーゲージのおもな違いは以下のとおりです。
借入金の有無
リースバックで得た現金は売却資金のため、借入金ではありません。
一方リバースモーゲージでは、金融機関からお金を借り入れることになります。
自宅の所有権
リースバックでは自宅を売却するため、所有権は移転します。
リバースモーゲージでは自宅を担保にするだけなので、所有権はそのままです。
利用条件
リースバックを利用する際は、年齢や収入に制限がなく、保証人も不要です。
リバースモーゲージの利用は、金融機関によっては年齢制限があったり、一定の収入がなければ利用できなかったりと、やや条件が厳しくなります。
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リースバックとリバースモーゲージを利用するメリット・デメリット
リースバックとリバースモーゲージは、高齢者や収入の少ない人々にとって有用な選択肢ですが、それぞれにメリットとデメリットがあります。
続いては、リースバックとリバースモーゲージのメリット・デメリットをご紹介しますので、今後の活用に向けて参考になさってください。
リースバックのメリット1：固定資産税の支払いがなくなる
リースバックでは所有権の移転をおこなうため、それ以降は固定資産税の支払いがなくなります。
固定費を削減でき、費用負担が軽減される点はリースバックのメリットといえます。
リースバックのメリット2：利用条件が緩和されている
リースバックは年齢制限や資金の用途制限などがなく、利用条件がゆるい点もメリットです。
リースバックは幅広い層の方が利用しやすいため、新規事業で一時的に現金を手に入れたい場合などにも活用できます。
リースバックのデメリット1：月々の支払いがやや高額になる
家賃を支払い続けるリースバックは、利息のみを支払うリバースモーゲージと比べて月々の支払い額が高くなります。
家賃が高めに設定されるケースもあるため、念のため家賃の見積もりが相場より高くなっていないかを確認すると安心です。
リースバックのデメリット2：家賃が売却金を超える可能性がある
リースバックをおこなうと、長く住むほど家賃の支払い合計額が売却金額に近づきます。
家賃が売却金額を超えると、損をした気持ちになるかもしれません。
リバースモーゲージのメリット1：高齢の方でも借り入れしやすい
リバースモーゲージはシニア向けの商品のため、高齢の方にも借り入れしやすいメリットがあります。
そもそもリバースモーゲージは、多くの金融機関が50歳以上を対象としています。
リバースモーゲージのメリット2：月々の支払い額が比較的少ない
リバースモーゲージでは、月々の支払いは金融機関への利息のみです。
リースバックに比べて月々の負担が軽減できる点はメリットといえます。
リバースモーゲージのデメリット1：制約が多い
先にお伝えしたとおり、リバースモーゲージの利用には年齢や収入などに制限があります。
保証人や推定相続人全員の同意も必要で、これらの条件をクリアしなければ利用できません。
リバースモーゲージのデメリット2：資金の使い道が限定的
リバースモーゲージで借り入れたお金の使途は、生活費やリフォームなどの使用に限られる場合があります。
使途を原則自由としている金融機関でも、投資や事業資金としての利用は認めないケースが多いです。
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リースバックとリバースモーゲージはどんな方に向いている？
最後に、リースバックとリバースモーゲージがどのような方に向いているかをご紹介します。
自身の状況と照らし合わせながらご覧ください。
リースバックが向いている方
リースバックは自宅を売却してそのまま住み続ける仕組みでしたが、この特徴から「向いている」と判断できるケースを3つご紹介します。
まず1つ目は、住み替えを検討している場合です。
老後は施設や高齢者住宅に住みたいと考えている方は、住み替えにかかる費用を捻出しなれければなりません。
また自宅に長く住みたい方だと、リースバックはデメリットになる可能性があることをお伝えました。
そのため、現在の自宅を引き払う予定のある方には向いているといえるでしょう。
2つ目は、住宅ローンの返済が終わっていない場合です。
金融機関によりますが、リースバックは基本的に住宅ローンを完済していない方でも利用できます。
リースバックを利用すれば、売却金額を住宅ローンの返済に充てることも可能です。
仮に住宅ローンの残債のほうが上回っても、任意売却との組み合わせでリースバックが可能になります。
住宅ローンの返済や固定資産税の負担になっている方には向いているでしょう。
3つ目は、相続対策をしたい場合です。
不動産は、現金のようにきっちりと分割して譲渡するのは難しいものです。
相続が発生したとき、不動産をどう分けるかは相続人を悩ませる要因になるかもしれません。
リースバックは所有権が移転して現金化できるため、生前に相続対策をしたい方にも向いています。
リバースモーゲージが向いている方
続いて、リバースモーゲージの「自宅を担保に融資を受ける」という性質から、向いていると判断できるケースを3つご紹介します。
1つ目は、自宅をリフォームして住み続けたい場合です。
リバースモーゲージの借入金は、リフォーム資金としての使途も認められています。
そのため、自宅をリフォームしてそのまま住み続けたい方に向いています。
住み替える予定のない方は、自宅をリフォームして快適な住まいづくりをするのも良いのではないでしょうか。
2つ目は、月々定額でお金を受け取りたい場合です。
リバースモーゲージの借入金は、受け取り方を一括タイプ、年金タイプ、都度融資タイプなどの選択肢からえらべます。
年金のように毎月一定額を受け取りたいと考える場合は、リバースモーゲージの年金タイプの利用が向いているでしょう。
3つ目は、自宅の所有権を変更したくない場合です。
リバースモーゲージは、所有者の死後に遺族が不動産を売却することで、借入金を返済できます。
そのため、亡くなる直前まで不動産を所有し、住み続けたいと考える方にも、リバースモーゲージが向いているといえます。
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まとめ
リースバックとリバースモーゲージは、おもに老後の生活資金を工面するための方法として有効なサービスです。
それぞれの違いを踏まえておくと、いざというときも満足のいく形で利用できることでしょう。
老後の安心・快適な暮らしのために、リースバックやリバースモーゲージを活用なさってはいかがでしょうか。
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