ご親族が遺した大切な不動産の相続について、手続きや親族間での話し合いに不安を抱えていませんか。
現金と違って簡単に分けられない不動産は相続人同士で意見が対立しやすく、放置すると税金の負担増加や権利関係の悪化といった問題に発展してしまいます。
本記事では、不動産相続で起こりやすいトラブルの実例や平等に分けるための方法、名義変更を放置するリスクとその解決策について解説します。
これから不動産を相続する予定があり、円滑な手続きで揉め事を未然に防ぎたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。
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相続人間で起こる不動産トラブルと解決策
不動産の相続においておさえるべきトラブルには、主に相続人同士の感情的な対立があります。
まずは、相続人間で起こりやすいトラブルの実態と、その解決策について解説していきます。
同居と別居の意見対立
被相続人と同居していた相続人は、長年の介護や実家の維持費を負担してきた経験から、自分が不動産を取得するのが妥当だと考える場合があります。
一方で、別居していた相続人は法定相続分に沿った分割を望みやすく、双方の思いが食い違うと感情的な対立に発展するでしょう。
別居側は預貯金の管理に疑念を抱き、同居側は過去の住宅購入資金などの援助を特別受益として意識することもあります。
また、介護への貢献は寄与分として考慮される可能性があるものの、すべてが当然に評価されるわけではありません。
そのため、過去の経緯や金銭の流れを整理し、感情と法的な評価を分けて話し合うことが大切です。
遺言書の有無と解決策
法的に有効な遺言書が残されている場合は、原則として法定相続分より遺言の内容が優先されるため、まず種類と保管状況を確認します。
自筆証書遺言は家庭裁判所で検認が必要ですが、法務局の保管制度を利用している場合は検認を省略できる点が特徴です。
一方、公正証書遺言は検認なしで相続手続きを進められるため、必要書類をそろえていきましょう。
遺言書がない場合や無効となった場合は相続人全員で遺産分割協議をおこない、1人でも反対すると合意は成立しません。
そこで、意見がまとまらないときは弁護士へ早めに交渉を依頼し、争いが少ない場合は司法書士へ手続きを相談すると進めやすくなります。
未成年者と特別代理人
相続人に未成年の子どもがいて、その親権者も同じ遺産を相続する場合は利益が対立するため、親権者が通常通り代理することはできません。
そのため、家庭裁判所へ申し立てをおこない、子どもの権利を守る特別代理人を選任して協議を進めます。
また、海外在住や行方不明で連絡が取れない相続人がいる場合は、不在者財産管理人の選任などが必要になることもあるでしょう。
特定の相続人へ不動産を集中させる遺言がある場合も、配偶者や子どもなどに保障される遺留分への配慮が欠かせません。
遺留分侵害額請求には知った時から1年、相続開始から10年の期限があるため、早い段階で確認することが大切です。
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不動産を平等に分ける際のトラブルと対処法
前章では相続人同士の対立について述べましたが、不動産を平等に分割することも、難しい課題です。
ここでは、不動産を平等に分ける際の分割方法と、その対処法について解説します。
3つの分割方法と特徴
不動産を分ける方法には、換価分割、現物分割、共有分割の3つがあり、資産の状態や今後の利用方針に応じて選ぶ必要があります。
換価分割は売却代金を相続割合に応じて分けるため公平性を保ちやすい一方、仲介手数料や税金が生じる点に注意が必要です。
現物分割は土地を分筆して各相続人が取得できる方法ですが、形状や面積の変化で資産価値に影響する可能性があります。
また、共有分割は共同所有する方法で、売却や建て替えに共有者の同意が必要となり、手続きが複雑になりやすいでしょう。
さらに、相続が重なると持ち分が細分化する可能性もあるため、将来の管理や処分まで考えて選ぶことも重要です。
評価額を巡るトラブル
不動産には実勢価格、公示地価、路線価、固定資産税評価額など複数の価格があり、採用する基準で代償金の金額は大きく変わります。
不動産を取得する相続人は低めの評価を望み、現金を受け取る側は市場価格に近い額を求めるため、意見が割れやすいでしょう。
さらに、過去の援助や介護の事情が重なると、公平感を巡る不満も加わり、話し合いが長引く原因になります。
そこで、複数の不動産会社へ査定を依頼したり、不動産鑑定士の鑑定を利用したりして、客観的な時価を確認する方法が有効です。
調停や審判を見据える場合も、第三者の評価を共通の基準にすることで、納得できる着地点を探しやすくなります。
代償金を用いた解決策
不動産を1人の相続人が取得し、ほかの相続人へ現金を支払う代償分割では、必要な代償金をどう確保するかが大きな課題です。
生前対策では、不動産を承継する子どもを生命保険の受取人とし、死亡保険金を代償金に充てる方法があります。
一方、相続後に自己資金が不足するときは、代償分割向け融資などを利用し、資金を確保できる場合もあるでしょう。
すでに共有状態で協議が整わない場合は、共有物分割請求により裁判所へ分割方法の判断を求めることも可能です。
ただし、現物分割や代償分割が難しいと競売による換価に至る可能性もあるため、専門家を交えて任意の合意を目指すことが望ましいといえます。
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不動産の名義変更を放置するリスクと解決策
ここまで不動産の分割方法を解説しましたが、その後の名義変更を放置するリスクも、しっかりとおさえておきましょう。
最後に、名義変更を放置した際のリスクや、解決へのステップについて解説していきます。
放置による主なリスク
相続登記をしないままでも固定資産税の負担はなくならず、相続人間で納税や管理の責任を整理できない状態が続く可能性があります。
また、空き家の管理不足で倒壊や外壁の剥落などが起こり、周囲に損害を与えた場合、相続人が賠償責任を問われることもあるでしょう。
自治体から特定空家等として勧告を受けると、住宅用地に対する固定資産税の特例が適用されなくなる場合もあります。
さらに、売却や解体、抵当権を設定するときは、現在の所有者への名義変更を済ませましょう。
そのため、相続後は、登記と管理を早めに整理し、税負担だけでなく将来の売却や活用を進めやすい状態にしておくことが大切です。
遺産分割協議書と調停
相続登記で遺産分割協議書を使う場合は、普段の住居表示ではなく、登記事項証明書に沿って不動産を正確に特定します。
土地は所在や地番、地目、地積を確認し、建物は家屋番号、種類、構造、床面積などを確認して記載することが必要です。
また、記載内容に誤りがあると登記申請に支障が出るため、協議書の作成時に登記事項証明書と照合しておきましょう。
協議がまとまったら、法定相続人全員が署名し、実印で押印して印鑑登録証明書も準備することで、合意内容を明確にできます。
一方、話し合いで解決できない場合は遺産分割調停を利用でき、不成立なら審判へ移行し、裁判官が分割方法を決める流れです。
相続登記義務化と費用
相続登記は2024年4月1日から義務化され、不動産の取得を知った日などから、原則3年以内に申請が必要です。
また、義務化前の相続も対象で、過去の相続は原則2027年3月31日までが期限となる点に注意しましょう。
正当な理由なく怠ると10万円以下の過料となる可能性があり、協議中には相続人申告登記を利用する方法もあります。
司法書士への報酬は依頼内容や事務所によって異なり、別途、原則として固定資産税評価額の0.4%の登録免許税も必要です。
さらに、被相続人の出生から死亡までの戸籍や相続人の戸籍、住民票、遺産分割協議書なども必要なため、期限を確認し、早めに準備しておきましょう。
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まとめ
不動産の相続では同居や別居による感情的な対立が起こりやすいため、遺言書の有無を確認し、法的な評価に基づいて慎重に遺産分割を進めることが大切です。
不動産の平等な分割には換価や現物などの方法がありますが、評価額で意見が割れやすいため、専門家による客観的な時価の把握や代償金の活用が有効な解決策となります。
名義変更を放置すると税負担や管理責任のリスクが生じ、2024年から登記も義務化されたため、遺産分割協議書を作成して早めに手続きを済ませることが重要になるでしょう。
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