相続などによって取得した実家が誰も住まない空き家となってしまい、維持管理や売却のタイミングについてお困りではありませんか。
使わない建物をそのまま放置すると固定資産税などの維持費が継続してかかるだけでなく、老朽化による倒壊リスクも高まりますが、適切な時期に手放すことで税金面での大きな恩恵を受けられます。
本記事では、空き家を3年以内に売却することがお得といわれる具体的な理由や、売却時の税負担を大幅に軽減できる2つの重要な特例について解説します。
相続した不動産の扱いに悩まれている方や、損をせずに少しでも有利な条件で空き家の売却を進めたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。
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空き家を3年以内に売却するとお得な理由
空き家の売却には、主に譲渡所得などの税金問題が関わってきます。
まずは、3年以内の売却が推奨される理由について解説していきます。
譲渡所得と税負担の仕組み
空き家を売却して利益が出ると、利益は譲渡所得として扱われ、相続した不動産でも所得税と住民税の対象になります。
譲渡所得は売却代金ではなく、売却金額から取得費と仲介手数料などの譲渡費用を差し引いて計算する仕組みです。
また、購入時の契約書がなく取得費が分からない場合は、売却金額の5%を概算取得費として用いる方法もあります。
税率は売却年の1月1日時点の所有期間で決まり、5年超なら20.315%、5年以下なら39.63%となる点も押さえておきましょう。
相続では亡くなった方の所有期間を引き継げるため、相続直後の売却でも通算した期間をもとに税率が判断されます。
特例の期限は3年以内
相続した空き家の税負担を抑える特例には期限があり、条件を満たしていても売却時期が遅れると利用できない場合もあるでしょう。
ただし、どの制度も相続日から単純に3年後が期限ではなく、相続税の申告期限や相続開始から3年を経過する年の年末など、基準は制度ごとに異なります。
そのため、利用できそうな特例と期限をまず確認し、売却活動に必要な期間を逆算して予定を立てることが大切です。
また、売却まで空き家を保有している間は、固定資産税や管理費、修繕費などの負担も続きます。
税制上の期限と維持コストの両方を見ながら、不動産会社と早めに売却時期を相談すると進めやすいでしょう。
利用できる主な特例
相続した空き家の売却で税負担を軽減できる代表的な制度には、取得費加算の特例と空き家の3,000万円特別控除があります。
取得費加算の特例は、相続税の一部を不動産の取得費に加えることで、課税対象の譲渡所得を小さくできる仕組みです。
一方、空き家の3,000万円特別控除は、一定の条件を満たす被相続人の居住用財産を売却した際、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。
ただし、対象者や建物の状態、売却時期などの要件はそれぞれ異なるため、同じ基準で判断することはできません。
どちらが利用できるかを整理し、次章からそれぞれの仕組みや期限を順番に確認していきましょう。
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相続税の取得費加算の特例の概要と適用要件
前章では特例の重要性について述べましたが、1つ目の特例として取得費加算の特例があります。
ここでは、相続税の取得費加算の特例について解説します。
取得費加算の特例とは
取得費加算の特例とは、相続や遺贈で受け取った財産を売却したとき、納めた相続税の一部を取得費に加えられる制度です。
不動産を相続した段階で相続税を負担していても、売却益が出れば譲渡所得として課税されるため、その負担を調整する役割があります。
具体的には取得費が増えることで課税対象の譲渡所得が小さくなり、結果として売却時の所得税や住民税を抑えやすいでしょう。
ただし、納めた相続税の全額を加算できるわけではなく、売却する不動産に対応する部分だけが対象です。
そのために、相続税申告書や評価額がわかる資料を早めに用意し、加算できる金額を確認しておくと安心でしょう。
特例による節税メリット
たとえば、その人の相続税額が1,000万円、相続税計算上の取得財産等の価額が1億円、売却不動産の評価額が5,000万円だったとします。
この場合、譲渡益が500万円以上なら、取得費に加算できる相続税額は500万円と計算できます。
また、譲渡所得が500万円以上あり、約20%の税率が適用されるなら、税負担を約100万円抑えられる可能性もあるでしょう。
ただし、この500万円が現金で戻るわけではなく、譲渡所得から差し引ける金額で、軽減額は税率によって変わります。
購入時の契約書がなく概算取得費を使う場合でも、要件を満たせば取得費加算を併用できる点はメリットでしょう。
適用要件と売却の期限
取得費加算の特例を利用するには、相続や遺贈で取得した本人自らが売却し、本人に相続税が課税されていることが必要です。
相続税の納税額が0円であれば加算できる税額がないため、原則この特例は利用できません。
また、売却期限は相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までで、相続開始から約3年10か月以内が目安です。
そのため、相続登記から不動産会社へ相談し、査定や契約、引渡しを期限内に終えられるよう余裕を持つ必要があります。
適用時は翌年の確定申告も必要なので、相続税申告書の写しや売買契約書、譲渡費用の領収書も早めに整理しておきましょう。
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空き家特例の3,000万円特別控除と注意点
ここまで、取得費加算の特例を解説しましたが、もう1つの大きな特例もおさえておきましょう。
最後に、空き家特例の3,000万円特別控除について解説していきます。
3,000万円特別控除の概要
空き家の3,000万円特別控除は、一定の条件を満たす家屋や敷地を売却した際、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度となります。
売却代金から直接3,000万円が減るのではなく、取得費や譲渡費用を差し引いた利益から控除する仕組みです。
たとえば譲渡所得が2,700万円なら、要件を満たして控除を適用すれば課税対象を0円にできる可能性があります。
ただし、2024年1月1日以降の売却では、不動産を取得した相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除上限は2,000万円です。
そのため、複数人で相続した家を売る際は、相続人数を含めて控除額を確認しておくことが重要でしょう。
築年数や売却金額の要件
空き家特例の対象となる家屋は、昭和56年5月31日以前に建築され、マンションなどの区分所有建物ではないことが基本要件です。
また、相続直前まで亡くなった方が1人で暮らしていたことも求められますが、老人ホームなどへの入所も一定の条件を満たせば対象になります。
また、相続してから売却するまで、その不動産を事業や貸付け、居住のために使用していないことも重要です。
売却代金は1億円以下である必要があり、複数の相続人で売った場合も、全員分を合計して判断されます。
そのため、固定資産税の精算金など売却代金に含む金額も確認し、要件を満たすか事前に整理しておくと安心でしょう。
耐震基準等の条件と期限
建物を残したまま空き家特例を利用する場合は、耐震基準に適合させる必要があり、取り壊して更地で売る方法も選択肢です。
また、2024年1月1日以降の売却では、翌年2月15日までに買主が耐震改修または取り壊しをおこなう形でも対象になる場合があります。
売却期限は相続開始から3年を経過する年の12月31日までで、取得費加算とは数え方が異なる点に注意しましょう。
たとえば2021年5月1日に相続が始まった場合は、2024年12月31日までに売却を終える必要があります。
さらに、翌年の確定申告で市区町村が発行する確認書などが必要なため、書類も早めに準備すると安心です。
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まとめ
相続した空き家の売却特例は期限が一律に3年以内ではなく、制度ごとに数え方が異なるため、早めの確認が大切です。
取得費加算の特例とは、相続税を納めた人が3年10か月以内に売却する場合、納付した税金の一部を取得費に上乗せして負担を軽減できる制度です。
空き家特例の3,000万円特別控除は譲渡所得から最大3,000万円を差し引けますが、建築時期や利用状況など厳格な要件の確認が必要になるでしょう。
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