近年、台風や大雨による河川の氾濫や浸水被害が起こることがよくあるため、不動産の購入を検討する方は、被害が起こりやすいエリアの物件を避けるケースもあるでしょう。
そのため川沿いの家は売却しにくい可能性がありますが、ポイントをおさえて、売り出し時の工夫をおこなうことでスムーズな売却を目指すことが可能です。
そこで今回は、川沿いの家を売却する方法や、メリット・デメリット、浸水被害を受けた場合の影響について解説します。
川沿いの家の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
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川沿いの家を売却しやすくする方法
川沿いの家は、買主が懸念する要素が多いことから、売却しにくい傾向にあります。
しかし以下のような方法で事前に対処することで、売却しやすくなります。
●ホームインスペクションを実施する
●地盤調査をおこなう
●更地にする
●被災する前に売却する
それぞれのポイントについて、順番に解説します。
ホームインスペクションを実施する
家を売却する前に、まず建物の状態を把握するために「ホームインスペクション」を実施しましょう。
ホームインスペクションとは、建築士など住宅の専門家がおこなう住宅診断のことで、検査に合格すると物件の大きなアピールポイントになります。
また欠陥や不具合が見つかった場合、修繕の時期や内容などのアドバイスを受けられるため、事前に修繕し安心して売却できます。
買主にとっても安心材料となるため、スムーズに取引できる可能性が高まるでしょう。
地盤調査をおこなう
川沿いのエリアは、地盤が弱いイメージがあることも買主の懸念点の1つです。
地盤が弱い場合、災害が起こった際に液状化や地盤沈下が発生する恐れがあります。
したがって、売却前に地盤調査をおこなうことも売却しやすくするコツです。
地盤調査の結果、問題なければ買主にアピールできます。
地盤が弱いと判断された場合は、地盤改良工事をおこなって強化することを検討しましょう。
更地にする
築年数が古く、家にほとんど価値がない場合は、解体して更地にしたほうが買主が見つかりやすくなる場合があります。
ただし、家を解体する場合はそれなりの費用がかかるため、資金計画を立てたうえで検討することが大切です。
被災する前に売却する
大雨などで浸水被害が起きてしまうと、売却はさらに困難となります。
したがって、家を売却する意思が固まっているのであれば、被災する前に手放すことを検討したほうが良い場合もあります。
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売却時に知っておきたい川沿いの家のメリット・デメリット
川沿いの家は売却しにくいといわれていますが、実際に住むうえでどのようなメリット・デメリットがあるのかを、売主自身が把握しておくことも大切です。
メリット
川沿いの家は、目の前に建物が建つことがないため、見晴らしが良く、解放感がある点がメリットです。
たとえば、春は堤防にある桜並木を眺めたり、夏は花火を間近で楽しめたりと、四季を感じながら生活できることが大きな魅力です。
日当たりや風通しも良いため、快適に過ごすことができ、ガーデニングや家庭菜園を楽しむのにも適しています。
整備された河川敷が近くにあれば、休日にウォーキングやスポーツを楽しむなど、川沿いの家だからこそ実現するライフスタイルも魅力です。
デメリット
川沿いは自然が多いことがメリットですが、それゆえに虫が多く集まります。
とくに春から梅雨にかけて虫が発生しやすい季節には、家のなかまで虫が入り込むこともあるかもしれません。
花見の季節には、家の前を多くの花見客が通り、大声で騒いだりゴミが捨てられたりすることも考えられます。
スポーツを楽しむ方が多く訪れるような河川敷が近くにある場合も、休日に騒がしくて落ち着けないといったこともあるでしょう。
また、地盤が弱い場合は、大雨などで地盤沈下が起こり、家が傾く可能性があります。
近年は雨量が多く、大雨のときには洪水も不安の1つです。
このように、川沿いの家は、自然を感じながら開放的な生活を送れる点はメリットですが、デメリットも多く存在します。
先述したようなデメリットは、買主の懸念点でもあります。
したがって、デメリットを改善するような工夫をし、買主の不安を少しでも払拭することが、売却を成功させるためのポイントです。
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川沿いの家が浸水被害を受けると売却にどう影響するのか
川沿いの家を売却するコツとして、浸水被害を受ける前に売却することを前章で挙げましたが、もし被災してしまった家を売却する場合は、どのような影響があるのでしょうか。
また、売買契約を結んだあと引渡しまでに被災する可能性もあります。
そこで最後に、浸水被害を受けた場合、売却にどう影響するのかについて解説します。
浸水被害が売却に与える影響
浸水被害を受けた川沿いの家を売却する際には、売却に以下のような影響が出ます。
瑕疵物件とみなされる
一度でも浸水被害を受けた家は、「瑕疵物件」とみなされることが想定されます。
瑕疵物件とは、欠陥や不具合がある、いわゆる「訳あり物件」のことです。
不動産における瑕疵とは、以下のように4種類に分類されます。
●物理的瑕疵
●心理的瑕疵
●法的瑕疵
●環境的瑕疵
川沿いの家が浸水被害を受けた場合、上記のうちの「物理的瑕疵」に該当します。
物理的瑕疵物件の場合、売却するときにその内容を買主に包み隠さず告知する義務があります。
告知したうえで、買主が納得して購入するのであれば、売却することは可能です。
ただし、瑕疵があることがわかっている家を進んで購入したいと考える買主は少ないため、売却が困難になる可能性が高いでしょう。
売却価格が市場相場より下がる
浸水被害を受けた家を、市場相場どおりの価格で売り出しても、買主は見つかりにくいといえます。
そのような家の売却価格は、市場相場の2割～3割程度安くなるのが一般的です。
売却期間が長引く
通常、不動産の売却には、3か月～半年程度かかるのが一般的です。
しかし、立地条件や物件の状態によっては、それ以上かかることも珍しくありません。
浸水被害を受けた家は、敬遠する買主が多いため、買主がなかなか見つからず売却期間が長引く可能性が高いといえます。
売却できずに売れ残ってしまうことも考えられます。
引渡しまでに被害を受けたらどうなるのか
売買契約を結んでから引渡しまでに浸水被害を受けてしまった場合、買主が売買契約を解除することが可能です。
これは、災害による浸水被害が、民法における「売主と買主のいずれにも責任がない事由」に該当するためです。
この場合、買主は購入代金を支払う義務がなく、売主がすでに手付金を受け取っているのであれば、返還しなければなりません。
売却に影響しないケースもある
浸水被害を受けたとしても、それほど値下げをせずに早く売却できるケースもあります。
たとえば駅から近く生活の利便性が高い地域や、再開発が進んでいるエリアなどは、市場相場より少し安く売り出すことで早く買主が見つかる可能性があります。
つまり、浸水被害を受けた家でも、売却しにくいとは一概にいえないのです。
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まとめ
川沿いの家は、地盤が弱い可能性があることや浸水被害の恐れがあるなど、買主にとって懸念点が多いことから、売却しにくいことは否めません。
しかし、地盤調査をおこなうことや、築年数が古い家は更地にするなど、工夫することでスムーズに売却できる可能性があります。
市場相場どおりの価格で売却することは難しいかもしれませんが、立地によっては影響をあまり受けないケースもあるため、しっかりと販売戦略を立てて早期売却を目指しましょう。
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