新築物件を購入しても、さまざまな事情で手放す方もいらっしゃるでしょう。
新築物件の売却時は「損にならないか…」と心配される方も多いかもしれませんが、注意点を把握しておくと購入時より高く売ることも可能です。
今回は新築物件を高く売るための得策や理由にくわえ、新築物件を売却する理由、売却時の注意点を解説します。
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新築物件を高く売るには早期売却がおすすめ！
結論からいうと、新築物件を高く売却するには早期売却が得策です。
ここでは新築物件の早期売却をおすすめする理由と、資産価値の変化について解説します。
新築物件が高く売れる理由
新築物件が高く売れる事例は、全国各地でよく見受けられます。
「不動産流通業に関する消費者動向調査」によると、築5年以内の物件を売却した方の約70％が、購入価格と同等かそれ以上で売れたとの結果が示されています。
調査対象が東京・神奈川・埼玉・千葉のため、地方だと結果が異なるケースもあるでしょう。
しかしこれまでは、新築物件でも購入価格より売却価格が下がることが一般的でした。
さきほどの調査の結果からいえるのは、ここ数年の地価上昇により新築物件が高額で取り引きされているということです。
全国の地価平均のデータを見ると、2013年以降は地価が上昇し続けています。
そのため、建物の価格以上に地価が上昇し、新築物件が購入時より高く売却できているといえます。
年数が経過すると資産価値はどうなるのか
国土交通省の調査によると、築5年のマンションは購入時の約90％、木造一戸建て住宅は約70％まで資産価値が減少します。
さらにあと5年経過すると、マンションの資産価値は購入時の80％を下回り、木造一戸建ては約50％まで下がります。
新築マンションの相場は割と緩やかに下降しますが、新築一戸建ての相場は築15年で約20％近くまで下がり、変化の割合が急激です。
新築の一戸建てを高く売却できるのは、地価が上昇しているタイミングです。
そして築年数が経過するごとに建物の相場が下がり続けるため、新築物件を売却したいと思ったらすぐ売りに出すことをおすすめします。
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新築物件をすぐに売却する理由とは？
新築物件を好む方は多いですが、すぐに手放してしまうのにはどのような理由があるのか気になるでしょう。
続いては、新築物件をすぐに売却するおもな理由と、新築物件をすぐに売却するときのポイントをご紹介します。
新築物件をすぐに売却する理由
新築物件をすぐに売却する理由には、単純に物件が買主に合わなかったケースがあります。
間取りや部屋の広さが気に入らないなど、住んでみて気づく不便さによって住み替えるパターンです。
間取りや広さのほかにも、建物に見つかった不具合や設備不良が続いた結果として売却に至るケースもあるようです。
また、すぐに離婚してしまったことで新築物件を売却するケースがあります。
離婚のほかにも、転勤や身内の不幸などの理由で生活が変化する方がいらっしゃいます。
これまでのライフスタイルと変わることをきっかけに、新築物件を手放すのもよくあるケースです。
そのほかに、何らかの事情で住宅ローンの返済が厳しくなり、新築物件をすぐに売却する必要に迫られるケースもあります。
職を失って収入が減ったり、家族の病気で医療費がかさんだりと、住宅ローンの契約時には想定できなかったことを理由にやむを得ず売却することもあるようです。
新築物件の売却理由は、全体的にマイナスな出来事に起因する売却が多い傾向です。
売却理由は購入希望者へ正直に伝えよう
購入希望者は、買ったばかりの新築物件を売却する理由を不思議に思うかもしれません。
そして売主側も、売却の理由にはあまり触れてほしくない場合もあるでしょう。
しかし新築物件をすぐに売却する際は、ことの経緯を包み隠すのではなく、正直に話すことがポイントです。
売却に至った理由を正直に話すことで、購入希望者の信頼度が高まり、購入意欲が高まる可能性があります。
そして、新築物件を売却した理由が周辺環境によるものではないと伝われば、売却価格の値下げ交渉がされにくくなるでしょう。
一方で、新築物件の売主が意図して売却の理由を隠した場合、損害賠償が発生するケースがあります。
とくに近隣トラブルが理由の場合などは、打ち明けにくい心情も理解できます。
しかし、近隣トラブルで売却する場合は「環境的瑕疵のある物件」と見なされることがあるため、注意しましょう。
瑕疵（欠陥や不具合）がある物件を売却する際、売主は「契約不適合責任」を負う者として説明義務があります。
購入希望者に伝えがたい売却理由がある場合は、理由の伝え方について不動産会社へ相談するのも良いでしょう。
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新築物件をすぐに売却するときの注意点
最後に、新築物件をすぐに売却する際の注意点をご紹介します。
注意点①：「新築物件」の条件
国土交通省の資料には、以下の文言が記されています。
新築住宅とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く）
つまり新築物件は、新しく建設されて1年未満の住宅で、なおかつ誰も住んだことがない物件を指します。
建ててから1年未満でも、その物件に入居があれば中古物件となります。
新築物件は、あくまで未使用の状態を指すので注意しましょう。
なお建設工事の完了日とは、検査済証に記載されている日付のため、検査済証が発行されてから1年未満ということになります。
注意点②：売却時に諸費用が発生する
新築物件を売却するには、諸費用がかかることも注意点です。
新築物件を売却するにあたり、不動産会社への手数料や各種税金が発生します。
具体的には、仲介手数料、印紙税・住民税・譲渡所得税、抵当権抹消費用、住宅ローン返済手数料などが挙げられます。
新築物件は高く売りやすいことをはじめにお伝えしましたが、売却価格がそのまま手に入るわけではないので注意しましょう。
注意点③：オーバーローン
住宅ローンを組んで新築物件を購入した場合は、オーバーローンに注意が必要です。
オーバーローンとは、ローンの残債が新築物件の売却価格を上回る状態を指します。
住宅ローンを利用する際、ローンの借主が返済できなくなった場合に備えて、金融機関は抵当権を設定します。
この抵当権が設定された状態では新築物件を売却できず、抵当権を抹消するためにはローンを完済しなければなりません。
つまり、オーバーローンだと足りない部分を自己資金でまかなう必要があるのです。
住み替えローンといって、返済できなかったローンを上乗せして借りられるローンもありますが、審査が厳しいため信用力が高い方でなければ利用は難しいでしょう。
注意点④：契約不適合責任
新築物件の売却時は、契約不適合責任にも注意が必要です。
契約不適合責任とは、引き渡した新築物件に契約内容との相違があった場合、売主が負う法的責任のことです。
この制度により、隠れた瑕疵が発覚した場合に契約違反となり、売主は責任を負うことになります。
瑕疵は事前に伝え、売買契約書の特約や容認事項に明記しましょう。
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まとめ
近年の地価上昇の影響で、新築物件が高値で取り引きされる事例が多くあるため、売却することになれば早めの行動がおすすめです。
ただし、売主としての責任が発生するため、すぐに売却する理由が打ち上げづらいものであっても、正直に伝えましょう。
誠意を持った対応があれば、購入希望者の信頼を得ることができ、成約へとつながるはずです。
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